昆明别墅（昆明富人区别墅排名）昆明楼市动态2021-04-14 09:19:02

“理想生活，市中心一套大平层，城郊一套别墅度假房。”这是来自楼粉对于美好生活的向往，也是其对品质生活的独特理解。

图片截自楼粉留言

(资料图)

现实中，特别是经历新冠肺炎疫情之后，在购房的相关咨询中，涉及别墅/合院的问题明显要比以前多出许多，或许，这就是后疫情时代市场需求的一种真实写照。

那么，要在昆明买别墅会是一件很容易的事情？

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昆明置业门槛有多高？

我们先从置业门槛的角度看，根据克而瑞最新发布的数据显示，今年3月昆明主城商品住宅成交均价为15704元/㎡，环比下降1%。

以购买100㎡的房子为例，总价门槛约157W起。意味着，手里至少得有32W的首付，才能达到在昆明主城区安家的平均线。

当然，这只是粗略计算的结果，反映的是昆明主城区的整体情况。

而从主城各行政区看，最便宜的呈贡区，成交均价约12088元/㎡。与主城其他区相比，看似置业的难度更小。

但实际上，呈贡一些项目当前约1.3-1.4w/㎡的售价，远在3月的成交均价之上。

因此，想要位置好、配套全、有品质，还要够宽阔的房子，手里的预算要比成交均价高出许多，才有可能买得到。

图源克而瑞

就昆明主城其他四个区而言，五华区、盘龙区和官渡区的房价水平与主城区平均线相当；只有高端低密产品居多且相对集中的西山区，房价高出主城区平均线一大截。

从地理区位和当前昆明主城区的置业门槛来看，能明显的看出主城区正在挤压居住需求，这也是为何房子会越卖越远的原因所在。

毕竟，对于房子而言，买得起才是根本。

事实上，需求外溢是城市化进程中土地寸土寸金的结果。伴随而来的是，优越的区位与高品质的生活对于普罗大众而言越来越不可兼得。

这种主城区的高品质生活只能是少数人的选择的趋势，客观上也造就了主城区诸如别墅、洋房等低密度产品价格的高企。

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高品质生活何处寻？

由于土地利用率的要求，在城市建设层面，一般会对主城区土地辅以相应的指标，来控制和约束开发行为。

因此，诸如别墅/合院这类容积率低、建筑密度小的产品，大多呈现出的是近郊化分布的特点。

我们拿昆明主城区当前在售的别墅/合院类项目来看，均远离城市中心区，有的甚至可以说是偏居一隅。

从产品来看，大多也是别墅/合院+洋房的组合。相对越好的位置，越难出现纯别墅/合院类产品。从某种程度上讲，这或许也是开发商向用地指标妥协的结果。

昆明楼市/制表

虽然昆明主城区目前有20余个别墅/合院项目在售，但从价格上看，仅有一个项目总价在200W以内，可惜是商业性质的产品。

因此，要在昆明主城区买到总价200W以内的住宅类的别墅/合院产品，显然已经不太现实。单纯的通过价格对比可以看出，昆明主城区别墅/合院的购置门槛已在260w/套起。

也就是说，在购置门槛上，别墅/合院类的产品，对于购房者的挤压作用比普通住宅产品更大，由此造成的需求外溢更明显。

正是基于这样的市场现状，特别是近年来随着主城区可供开发的土地越来越少的情况下，催生了郊县别墅/合院产品走热的趋势。

这其中，尤以素有“昆明后花园”之称的安宁太平最具代表。

凭借距离昆明主城区较近的区位优势，太平新城在昆安一体化发展的思路引领下，历经10余年发展，已经成为昆明发展成熟度最高的卫星城宜居区域之一。

昆明市中心到太平新城的直线距离比呈贡还要近

随着2015年滇中新区的设立，包括太平新城在内的整个安宁的发展被拔升至滇中新区西侧核心区的高度，成为滇中新区辐射滇西的重要前沿，发展前景不可估量。

而单从太平新城的发展中可以看出，众多房企涌入撑起的这一片开发热土，在承接着昆明主城外溢的居住需求的同时，也通过亲民的价格圆着昆明高品质的人居的梦想。

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200w以内别墅的选择

在众多进驻太平新城的开发商中，发迹于中原大地的浩创集团虽然是后来者，但其携19年精工而来的浩创悦山湖，甫一亮相便以少见的高性价比产品引起了市场的广泛关注。

凭借毗邻光崀景区的独特区位优势，以及太平新城天然宜居的环境，浩创悦山湖在约700亩的地块上，将打造近百亩的悦山湖公园，并围绕白鹭主题提取“印象莫奈”油画中的5大元素规划极具艺术感的5大主题园区，与北美风格的建筑共同营造出与鹭相伴的湖山人居新生活。

悦山湖公园鸟瞰效果图

在内部景观的打造上，采用“一轴两翼四组团”的设计方式，打造出“明媚阳光”、“归家的云”、“南飞候鸟”、“起伏水纹”、“浪漫花园”五大景致，并融入形象、交流、成长、健康、文化、安全、智能等七大配套，与高层背山低层面水的建筑交相辉映，形成相映成趣的品质生活画卷。

浩创悦山湖项目景观规划示意图

在产品规划上，浩创悦山湖基于仅1.5的低容积率优势，采用别墅+洋房/小高层的组合，计划分三期开发完成。整体产品布局借助自然呈阶梯状起伏的地形，因地制宜的打造空间及视觉上的层次感，最大化的实现建筑与景观的有机统一。

浩创悦山湖项目规划效果图

同时，项目自身配套一个12班的幼儿园，还有相应的社区商业，能充分满足业主日常生活需求。

而就太平新城而言，在砂之船奥特莱斯、昆华医院太平分院、在建的大白鲨海洋公园，以及周边众多学校配套的加持下，已经成为了置业的热土。

据悉，浩创悦山湖项目在售的是一期的洋房产品和二期的联排别墅。其中，联排别墅产品带有花园和地下室，且均为赠送面积，不计入销售，得房率约200%。

我们来具体的看户型，建面约98㎡的联排别墅，可拓展4室2厅1厨3卫2露台。

整个户型采用前庭后院设计，南北通透，采光通风效果好，约6.3米宽的大庭院，开间尺寸宽阔，结合步入式设计，尽显尊贵。

项目建面约98㎡的联排别墅户型

室内餐客一体设计，动静分区明晰。顶层主卧宽阔，双露台设计，视野开阔，三段式卫浴空间，私密性好。

值得一提的是，除了拓展出的露台面积为赠送外，前后花园约60-70㎡的空间，以及约45-48㎡的地下室，均是赠送使用，得房率超高，这也算是太平新城市场罕有的了。

同样，在售建面约125㎡和160㎡的联排别墅户型，除功能性更强之外，实得面积也更大。

可以说，联排别墅产品的惊艳设计，以及超高的得房率，是浩创悦山湖项目一经推出便引发广泛关注的内在要素。

而其建面约98㎡的联排别墅产品，仅约165W的总价，则是向市场投出的一枚重磅“炸弹”，足以撼动昆明主城外溢的高品质生活需求，成为总价200W以内别墅的最佳选择。

要知道，主城区一套高层住宅的价格，就可以买到浩创悦山湖小户型的联排别墅，可见产品的性价比有多高。而且，在限墅令的管控下，别墅产品只会越来越稀缺，对于市场而言，真就是卖一套少一套的状态了。

目前浩创悦山湖一期别墅全面售罄，二期别墅全面封顶，预计2022年12月交付。

此外，与在售联排别墅同期推出的还有一期的纯板式湖景洋房/小高层产品，小高层产品有建面约68㎡、78㎡、88㎡、98㎡等多元户型可供选择，是区域内少有的低容积率产品，总层高11-16层，为2T4户的纯板式设

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