疫情带来的不确定性，使得办公空间利用率大幅降低，对市场的供需双方都造成了影响。

同时，大企业在疫情期间的远程办公尝试，也给了企业新的思路——固定的办公场所似乎显得不那么必要。

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办公楼宇如何在后疫情时代突围？

11月2日，全球最大办公空间运营商之一IWG集团中国区总裁胡懋在“2022观点商业年会”现场分享了他对办公写字楼发展的思考。

“上半年全国20个重点城市中，甲级写字楼空置率水平有较大提高，空置率不到20%的城市只有北京、上海及广州，部分城市空置率甚至达到40%、50%。”胡懋说道，“未来出租率继续恶化的情况下，更多的业主会通过降价的方式提高资产的运营水平和回报。”

供给端面临高空置率和低租金，需求端也在变革。

“企业客户对办公楼宇的需求产生了很多变化，尤其是混合办公、灵活办公的模式，大家都表现出非常大的兴趣。对办公楼宇可持续性发展的要求也提高了。”胡懋预计，未来几年采取灵活布局，从集中办公转向分散式办公的企业将达到三分之二。

胡懋将混合传统的总部集中办公、居家办公、灵活分布式办公的模式称为“混合式办公”，在他看来，这种模式或将成为常态。

其援引哈佛大学商学院教授的预测，“未来的办公形态将从现在的2+5变成3+2+2，即每周的2天休息时间不变，从原来的5天在总部集中办公变成3天在总部、2天远程或灵活办公场所办公。”

胡懋预计，未来10—15年，商业地产将有30%的空间用于灵活办公，同时灵活办公将为周边带来10万亿美元的市场价值。

市场与需求在变，越来越多的业主和开发商也意识到，灵活办公将成为办公领域不可或缺的配置。

值得注意的是，近些年灵活办公领域涌入了不少参与者，但也有许多红极一时的品牌退出市场。

“我们觉得灵活办公的需求是真实存在的，并不是需求发生了问题，关键在于运营方是否有足够的能力把握客户。”胡懋分析道。

在他看来，灵活空间运营的关键有两点，一是如何将需求转化为真实的客户流量，二是如何将流量转化为留存的流量，这两点的关键取决于对客户需求的了解。

具体而言，大企业转向灵活办公，考虑的因素主要包括网点是否足够多、覆盖面积与地域是否足够广，以及产品是否足够丰富。在客户进来后，运营商还需要足够强大和稳定的运营、高标准的服务品质和专注的服务团队。这些都是灵活办公制胜的关键因素。

关键词： 商业地产