“宅中有园，园中有屋，屋中有院，院中有树，树上见天，天中有月，不亦快哉。”林语堂在《来台后二十四快事》写道，“墅居”是一大快事。

但在寸土寸金的北京，实现墅居并不容易。

在四环内，1500万或许只能换来150平方米的平层居所，甚至是更小的学区房；放眼四环外，自1994年以来，北京市场27年内9次颁布“限墅令”，别墅用地供应受严格限制，低密度墅居的机会越来越少，高改善的别墅产品成为一种稀缺资源，逐渐成为淡出舞台的典藏之作。

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况且，在这个高度发达的城市，即便搬进了院子里，走出院门大概率也被钢筋水泥浇筑的高楼大厦所包围，墅居氛围被写字楼玻璃窗的反光冲淡，英美剧中出门便是大片草坪和林地的庄园生活就像可望不可及的梦。

2022年是楼市难言乐观的一年，但就是在这一年，北京别墅市场逆市呈现出“供不应求”的状态，全年别墅新增供应2216套，成交3300套。

纵观22年的北京别墅市场成交，万科在中央别墅区开发的观承大家便占据173席，销售额30亿的业绩也成为北京别墅的销售冠军。值得一提的是，在去年年底北京疫情防控遍地开花，该项目反而还获得众多高净值人群的密集关注与青睐，仅12月29日1天即成交4套共6400万，而12月1-12日，每日成交1套，走出阶段性高流速行情。

“日均销售1套”的业绩，体现了市场对观承大家产品的认可。同时，作为中央别墅区剩余为数不多的“入场券”，及其1600万—1800万的售价，观承大家成为新中产终极改善的性价比之选。

30年更迭，温榆河畔墅居进化史

中央别墅区是公认的北京“血统最纯正”的别墅区，其进化史也是三十年来北京高端人群的置业“纪录片”。

1992年，温榆河畔天竺板块，丽京花园入市，成为北京别墅的源起之地，最早吸引了大量外企高管、驻华外交人员和影视明星购买入住。因此，天竺板块被业内认为是中央别墅区的1.0版本。

毗邻首都机场、机场高速、京平高速和京密路，天竺板块别墅业主享有便捷的陆空交通，但每天1600架次、平均每隔1分钟就有一架飞机起落，也注定业主要与持续不断的轰鸣声相伴。

彼时，物业管理的概念尚未融入房地产行业，天竺别墅区管理欠缺的问题逐渐显现。随着年月流逝，最早一批入住者逐渐搬离，这一板块的居住氛围逐渐淡去。

沿温榆河北上，后沙峪板块崛起。在这一阶段，中央别墅区形成了完善的教育、商业、医疗等配套——拥有祥云小镇等5大购物中心，坐享北京70%国际教育资源(15所)、6大高尔夫球俱乐部、7家马术俱乐部、和睦家等10大专业医院……逐渐成为北京高端置业的风向标。

作为北京最早发展起来的别墅区，中央别墅区趋向饱和，资源及空间日渐稀缺，后续供应量相当有限，特别是在禁墅令过后，别墅产品可谓“卖一套少一套”。

顺着温榆河向上游发展，正兴起的高丽营板块，被称为“中央别墅区里特殊的存在”，是中央别墅区发展饱和后的一块静谧之地。

为数不多的“入场券”

观承别墅区是高丽营板块的代表作之一，在共享中央别墅区三十年来形成的完善配套、无可比拟的生态资源的同时，也是目前为数不多入局中央别墅区的“入场券”。

观承大家项目便坐落于此，西、南、北三向由方氏渠与温榆河环绕。在水系稀缺的北京，温榆河是唯一一条四季流动的河，观承大家及其所在的中央别墅区盘踞其上风上水段，完美契合中华民族自古以来“乐水”的居住追求。

温榆河畔宽阔的生态绿地，叠加万科在片区勾勒出的一平方公里别墅花园，给了观承大家纯正的墅居氛围与自然意趣，让业主回归纯粹的墅区居住感受。

走出自家院门，便是观承大家打造的鹿鸣公园，目之所及处，无论是山石巨墙、长廊茶亭、流水松涛，还是畅游的黑天鹅，或是绽放的白玉兰和香雪球、挂满枝头的山杏，“闻香摘果”的假日体验，在这里成为了日常。

走出小区，则是长达2公里的法桐大道、温榆河畔的生态公园，业主能在草坪上晒太阳看书、与孩子嬉戏，享受生活的从容。

西侧一路之隔处，是被认为将在未来15—20年驱动北京成为科技创新中心的未来科学城，目前该片区已有24家央企入驻，聚集科技型中小微企业4100余家，培育“国高新”企业1233家、上市企业19家、新三板企业71家。

一个个数字意味着，比邻而居的观承别墅区将共享未来科学城的增长契机。

无限的发展潜力、中央别墅区资源的稀缺性是观承大家备受北京别墅市场关注与认可的外在因素；“产品主义”则是内在缘由。

独门独户合院，还原最纯粹的墅居体验

1600万—1800万，在北京能买什么样的房子？

在传统观念中，“大”即是好，但在北京的热门地段，这个价格或许只能换来不到200平的平层住宅，别墅梦的实现似乎遥不可及。

而出于“预算不足”，或受限于“限墅令”，北京市场的别墅形态多元，只有为数不多的合院产品能够真正做到独门独户、有庭有院，还原最纯粹的墅居生活。

观承大家主打的中式合院，以院落为主体进行空间布局，是目前市面上难得的对传统纯粹别墅理念的传承。

观承大家的“L”型设计

“L型”布局既实现了对院落资源的最大化利用，带来空间感大于实际面积的居住体验，也契合业主的“私属感”，邻里之间互不干扰。

得益于L型布局，观承大家产品每一层、每一个房间都能享受到庭院风光，推窗即可见繁花庭院；采光也打破了联排别墅(中间户)仅两面采光的局限性，实现南、东、西三面采光，每个房间不仅可以获得更为充足的采光，还可以充分享受到日光的照射；北向 “无窗”的设计则保证了每一户的私属感。

首层的“无柱设计”也值得称道。观承大家将国家大剧院的“无柱化”理念搬进住宅，采用悬挑结构反重力技术，通过结构的优化，房屋中间的承重柱“凭空消失”，取而代之的是180度转角多轨落地推拉门，实现客厅与庭院的无界相连，真正做到厅院共生。

落地窗全部推开时，厅即是院，院即是厅。

别墅作为容纳多代生活的居住空间，室内空间布局上，观承大家的卧室均为“套房设计”，每层均设置活动厅，让每一位家庭成员享受更私密的生活，代际之间互不打扰。

同时，在后疫情时代，全套房的设计思路下，每个卧房都配有卫生间，可实现屋内自循环采光通风的设定，也能最大限度满足家庭内部的健康需求。这也迎合了疫情以来居民对改善置业，特别是对居家生活健康方面的高度关注。

精装交付，省心入住

购别墅易，装修别墅难。由于不同业主的审美差异，市面上多数别墅产品都选择毛坯交付。但由于别墅的装修难度极大、个人的装修渠道资源有限，在正式入住前，业主往往要花费不少的精力、金钱与时间，购买别墅后六七年仍未入住的案例并不鲜见。

万科是北京最早一批对别墅产品采用“精装交付”的开发商之一。凭借三十年来的筑墅经验、丰富的装修渠道资源、建筑设计能力，以及数万户别墅业主的服务经历，万科对别墅业主居住需求有着精准把握，能够提供完善的别墅精装交付标准，让观承大家别墅的业主能够省心拎包入住。

面对现代人越来越精细的健康生活方式，观承大家的灯光系统针对不同生活场景需求，三大照明策略互相配合，并避免蓝光、频闪等不可见视力损伤因素，最大限度呵护业主的视力；空气系统则从精确风口定位、严选新风机组等方面入手，为业主打造温度适宜、清新度高、风感舒适的中央空调与新风系统；并为不同空间场景的水需求分别适配直饮、沐浴等四类水系统。

在室内空间布局上，观承大家别墅将电梯、水管等“动”的装修构件安置在角落，在不挤占空间的同时实现“动静分区”，营造更好的生活体验。

结语：

十年磨一剑，观承大家是观承别墅区的收官之作，也是万科在北京塑造的完美生活样本。

售价1600万起，观承大家或许也是北京终极改善群体的性价比最优选——独门独户独院，在北五环外，拥有一所属于自己的私属花园；温榆河畔、中央别墅区辐射范围内，亲近自然、接轨国际；精装交付，拎包入住即享精致生活。

握住为数不多的“入场券”，踏入新的生活，于闲庭信步、赏月看花，不亦快哉！

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