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2月24日,人民银行发布消息称,为培育和发展住房租赁市场,促进房地产市场平稳健康发展,人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)。
《意见》共17条,分别从基本原则和要求、加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理四大方面进行了规范。
《意见》明确,围绕住房租赁供给侧结构性改革方向,主要在大城市,围绕解决新市民、青年人等群体住房问题,支持各类主体新建、改建长期租赁住房、盘活存量房屋,有效增加保障性和商业性租赁住房供应。以商业可持续为基本前提,重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展,金融支持住房租赁应坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
金融支持住房租赁要以市场配置为主,为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。金融机构分工合理,商业性金融要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,满足各类租赁住房主体合理融资需求。政策性金融、开发性金融限于在符合职能定位和业务范围的前提下,为保障性租赁住房开发、建设、运营提供融资。
金融产品创新规范,住房租赁信贷产品应功能明确,期限和利率定价合理,风险评价和贷后管理完善。直接融资产品应结构简单清晰,市场约束和运行机制健全有效,产品定价透明,资金用途真实、合规。
信贷和资本市场配置优化,信贷市场主要满足各类主体开发建设租赁住房,及住房租赁企业流动性和日常运营需求。资本市场侧重于发展住房租赁投资长期融资工具。信贷市场和资本市场可根据住房租赁不同环节收益和风险特点,协同配合、合理接续。
以加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度为例,《意见》支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款。租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%,贷款期限一般3年,最长不超过5年。商业银行应根据各类主体的现金流及房地产开发风险特点,建立完善的开发建设贷款审批机制和风险管理机制,提高贷款审批效率和管理水平。
在支持发放住房租赁经营性贷款方面,《意见》要求,住房租赁企业经营自有产权长期租赁住房的,住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年,贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%,可用于置换物业前期开发建设贷款。住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房,经营性贷款的期限最长不超过5年,贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。
商业银行应对租赁住房运营管理合法合规情况,租赁住房的租金水平、出租率,以及住房租赁企业的专业能力、财务状况、持续审慎经营等开展尽职调查,并结合住房租赁企业的经营和风险特点,合理设计贷款的期限、利率和还款方式。(蓝鲸保险 李丹萍 lidanping@lanjinger.com)
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