本文来源：时代财经 作者：钟蔡

完成掌舵者交接后，陈序平第一次以龙湖集团董事长兼首席执行官的身份出现在业绩交流会上。

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作为龙湖“仕官生”，这位80后领导者经历了房地产行业的数个周期，陪伴龙湖从百亿到千亿，再到如今的两千亿规模；从以地产开发为主业，到目前形成的“三大板块，五大航道”格局。

2022年，部分房企流动性危机待解，行业走入下行通道，扛起大旗的年轻一代面临挑战。数据显示，全年新房销售规模下降26.7%至13.3万亿元，尽管需求在今年初流露出逐步回归态势，但城市分化仍然存在。

行业的深度调整下，奉行“自律即自由”的龙湖成为少数保持安全稳健的民营房企，在复杂环境中交出了一份颇为优质的成绩单。

2022年，龙湖集团完成合同销售额2015.9亿元，销售总建筑面积为1304.7万平方米，销售单价为15451元/平方米。全年营业收入2506亿元，同比增长12%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比亦稳中有增。在多数房企出现亏损的情况下，龙湖集团实现了收入及盈利的双增长。

其中，开发业务营业额为2270.2亿元，较上年增长11.0%；由运营及服务业务组成的经营性收入持续增长，全年收入236亿元，同比增长25%，5年复合增长35%，经营性利润占比达27%。

在陈序平看来，行业经历了深度调整，拐点已现。去年四季度以来，房地产支持政策相继出台，稳定市场预期，促进行业回归良性健康发展。对企业而言，“高周转、高杠杆、高负债”模式难以为继，2023年将持续分化，优质房企经营优势继续扩大。

探底与复苏

断供、暴雷、保交付，2022年的房地产市场尽显寒意。克而瑞数据显示，房地产行业TOP100全年累计业绩规模同比降低41.6%，多数规模房企深陷负增长困局，销售业绩普降态势明显。

在已披露业绩的房企中，超过半数出现亏损，板块预亏超千亿；即便是一向稳健的港资企业也不免受到周期影响，录得业绩下滑，盈利能力缩水，房地产告别粗放增长的暴利时代。

2022年，龙湖集团实现毛利额为530.4亿元，毛利率为21.2%。核心税后利润率为12.3%，核心权益后利润率为9.0%。此外，公司服务业务及其他毛利率为28.9%，较上年增长9.7%。

毛利表现是否已经触底？执行董事兼首席财务官赵轶指出，“龙湖集团整体不存在计提减值，因为整体的土地成本相对可控。从毛利率角度，整个行业在回归，我们也在回归。这两年可能会在整体20%左右，新房销售会在15%—20%的阶段过渡。随着逐步修复，相信会回到25%左右的水平。”

在其看来，当行业告别高歌猛进，进入持续稳定发展的阶段，25%左右的毛利率是健康的。赚取合理的利润，同时周转更安全，售价更合理，这样的行业状态是适合于长期主义企业可持续发展的。

值得注意的是，经营性业务持续增长弥补了下滑的开发业务利润率。陈序平介绍，两个运营航道依靠投资性物业的运营租金收入，实现了比较高的毛利率，平均毛利率接近75%。

持续下降的融资成本是龙湖维持盈利水平的另一利器。2022年全年，龙湖的平均借贷成本为年利率4.10%，平均贷款年限为6.67年。净负债率（负债净额除以权益总额）为58.1%，一年以内到期的短债占比约9.9%，现金短债比3.52，连续七年都在“三道红线”范围之内。

2022年12月9日，龙湖集团全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，票面利率为3.9%，至此，2023年内，龙湖已无到期境外债。目前，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉都给予龙湖集团投资级评级。其中穆迪提到，龙湖集团经常性租金收入、稳健的财务状况和充足的流动性为Baa2评级提供有力支撑，并能够为其提供应对短期波动的缓冲。

稳住了基本盘，龙湖顺利度过近几年的行业寒冬，在行业迎来复苏微光时亦能把握机会。

2022年1-2月份，龙湖累计实现销售额282亿元，同比增长41%，其中2月单月的全口径销售174亿元，同比增长86%，环比增长61%。

此外，截至2022年12月底，龙湖的土地储备合计5795万平方米，权益面积为3975万平方米。土地储备的平均成本为5221元/平方米，为当期签约单价的33.8%。

在土地市场陷入沉寂的2022年，龙湖仍保持自身的扩储节奏，年内斩获34宗土地、新增收购土地储备总建筑面积为448万平方米，权益面积为291万平方米，平均权益收购成本为10461元/平方米。

执行董事兼高级副总裁张旭忠指出，未来龙湖坚持按照20个主力城市和14个机会城市进行布局，并聚焦在这些城市的核心区域。

一个龙湖三条曲线

发现危墙、不立于危墙下。过去30年，创始人吴亚军为龙湖筑起了业务护城河，摆在陈序平面前的，是一个已然清晰的赛道——“一个龙湖、三条曲线”，即开发、运营及服务三大业务板块，覆盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务。

2022年，龙湖由运营及服务业务带来的收入均已超过百亿，其中，运营业务主要由商业投资、长租公寓等业务组成，全年实现租金收入118.8亿元，由物业管理、智慧营造等业务组成的服务收入达116.7亿元，由运营及服务业务组成的经营性利润占比更是提升10个百分点，达到27%。

2022年，龙湖如期新增运营12座重资产天街及3座轻资产项目，年底在运营76座商场，分布在全国32座城市。得益于稳定的出租率及租金结构，龙湖租金收入同比增长16%至94.3亿元。2022年，商场营业额为423亿元；全年平均日客流200万人次。

陈序平介绍，2023年龙湖预计新开11个商业项目，包括5个轻资产、6个重资产项目，继续轻重并举格局。当年新开项目对2023年的租金收入贡献预计将超过4亿元，“今年疫情缓和后，1—2月份客流已经实现了比较可喜的提升。”

事实上，10余年前吴亚军就提出龙湖以每年销售回款10%作为上限，投资持有型物业。如今，当大部分房企还在探寻“活下去”的法则，缩减非地产开发业务时，龙湖仍走在既定的道路上，坚定执行其“空间即服务”战略。

长租公寓方面，截至2022年底，龙湖的长租公寓品牌冠寓累计已开业11.6万间房源。其中，开业达6个月及以上房源的出租率为91.1%。租金收入同比增长9%至24.4亿元，盈利水平进一步提升。

“在前年，龙湖实现了长租公寓航道的盈利，去年持续盈利，今年也会有比较良性的盈利增长。”陈序平指出，目前龙湖对待长租公寓更加审慎，更坚持布局在核心城市核心区域。

在龙湖另一个收入超百亿的业务板块中，龙湖智创生活的物业管理业务，在去年年底在管面积超过3.2亿平方米，毛利率超过34%。

至于何时上市，龙湖仍保持一贯顺势而为的战略定力，“目前整个市场情绪有一些复苏，我们保持关注，保持主动性，不着急，顺势而为。”赵轶指出。

有“三大板块、五个航道”为战略基础，地产下半场，龙湖或许不会是最冒进、最突出的王者，但一定是最稳健、最安全，最令房企羡慕的对手之一。

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