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3月30日,自然资源部、中国银行(601988)保险监督管理委员会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。
通知指出,要推动省会城市、计划单列市率先实现“带押过户”,并逐步向其他市县拓展;要推动同一银行业金融机构率先实现,并逐步向跨银行业金融机构拓展;要推动住宅类不动产率先实现,并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。
“带押过户”是指在申请办理已抵押不动产转移登记时,无需提前归还旧贷款、注销抵押登记,即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续,实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。该模式主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款,且按揭贷款当前无逾期。
不动产“带押过户”实行以前,对于企业和民众来说,已抵押的不动产买卖转移的,需要先筹集资金归还贷款、办理不动产抵押注销,再办理不动产转移、申请新贷款、办理新抵押权登记,不仅交易成本高、时间长,而且流程繁琐复杂。
同日,自然资源部自然资源确权登记局副局长赵燕表示,“带押过户”改革后,可以大大节省不动产的交易时间,降低交易难度和交易成本。
例如:济南推出不动产“带押过户”改革后,办理时限减少了近10个工作日,实现2个工作日左右办结,单笔平均交易成本从1.2万元(人民币,下同)左右降至千元以下。
据《通知》,地方在实践探索中,主要形成了三种“带押过户”模式。
其一,新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接,实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。
其二,新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷,实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等,卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。
其三,抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定抵押权变更等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。
据诸葛数据研究中心统计,截至当前,全国已有33个省市正式发文推行二手房“带押过户”,二手房“带押过户”已经作为房地产调控的一项重要手段。
其中,天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄陈霄指出,从政策内容来看,其中存在不少亮点。
一方面,推动省会城市、计划单列市率先实现“带押过户”,再将该模式逐步推广至其他市县,充分体现出以点带面、循序渐进的特征。
另一方面,推动住宅不动产率先实现“带押过户”,并逐步向工业、商业等领域拓展,是本次政策较为新颖的探索,而当前很多城市提出的“带押过户”,主要是以二手住宅市场为主力战场。
易居研究院研究总监严跃进表示,从各地实际推进情况看,带押过户使得二手房的交易成本明显降低。
以简单的数据进行分析,按100万总价的房子计算,购房者一般贷款金额约为70万。平均来说,每个购房者的贷款本金余额预计会在50万左右。如果按照过去的交易模式,其需要先筹集50万金额才可以实现房产转让。
而按照现在的政策,这50万的提前支付成本可以省略,这自然使得二手房的交易明显加快。
“所以政策的意义在于,后续对于盘后二手房市场、以二手房带动一手房交易等都具有积极的作用。”
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