李宇嘉:楼市的这个新政,要钝刀割肉!
2023-04-03 15:54:17 来源:金融界 编辑:


(资料图片)

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3月30日,官方发文,做好二手房交易“带押过户”。紧接着,北京市四部门在3月31日也发文,正式 启动存量住房交易“带押过户”模式, 明确规定住房交易双方可以在原抵押权不解除的情况下,合并办理办理房屋转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

并提出了 “两个不得”:

各中介机构在提供经纪服务时,要主动向买卖双方介绍“带押过户”交易模式, 不得 强制使用“过桥贷”等增加客户交易成本。

各商业银行要积极回应符合条件客户的“带押过户”需求, 不得 因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。

怎么看待“带押过户”?

用官方的话讲,要 提高政治站位,将做好“带押过户”作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一 。可见,对“带押过户”的认识,停留在降低交易成本,促进市场回升, 高度 是不够的。

为啥这么说呢? 政策很少眷顾二手房,我们看看二手房发生了什么。 目前,面临的最大问题,就是各个城市 二手房挂牌都创历史新高, 可谓“海量压顶”。比如,2022年3月份,广州二手房挂牌量9.9万套,今年3月份攀至13.3万套,增长了34%。一二线热点城市情况基本一致。

而且,不断有业主将房子挂牌售卖,挂牌量还在刷新记录!这其中,有很多是“套现盘”,特别是2016-2021年上半年楼市上行期进场的投资客。要套现,就得折价卖房,但这对促成房产交易是不友好的,因为它会恶化市场预期。潜在的购房者认为,房价还会继续下跌。

这就导致一个非常不好的局面。 能够成交的房子,大概率是低于市场价的,新房或二手房都如此。真正想换房的人群,只能以低于市场价的水平,才能将手上的房子尽快卖出去。平于或高于市场价,则陷入“长期挂牌、无人问津”的局面,挂个一年半载,都是很正常的。

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我们看到,多数挂牌二手房,都经历数次下调挂牌价,直至低于市场价。那些急需“回血”的业主,一次性将挂牌价降到“超笋盘”的价位。市场信息超透明,业主和买房人都在看,“谁更低”!

目前,楼市新房交易,以换房需求为主,大户型化明显。二手房交易,刚需和换房夹杂一起,适合刚需上车的“中小户型、中低价位”,只能在二手房找;适合学位需求、青睐中心区的,也只能转向二手房。总的来看, 当前市场换房需求主导,“连环单”交易是常态。

这对市场意味着什么?良性循环

目前的问题,就在于无法良性循环。 一项资产,若卖盘太大,且循环不畅,就导致交易活跃度下降,价格就会陷入“阴跌”(这在股票市场一样存在)。这就是当下二手房市场的态势。

因此,“带押过户”就是通过提高换手率,稳定房价。过去,二手房交易很麻烦,一般要涉及“卖方融资→申请赎楼→图消抵押登记→买方申请按揭→银行审批贷款→转移登记→抵押登记”等流程。

很多人要问了,这个繁琐的流程,过去一直存在,为啥现在就搞不下去了?过去,楼市持续上涨,交易流程长没问题,还可以给市场降降温。但当前市场下行,卖盘巨大,下跌预期明显,需要稳楼市,交易流程冗长就会拖累市场。因此,“带押过户”就是要解决这个问题。

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另外,“带押过户”还要解决的一个问题,就是“提前还贷”。 楼市低位运行,存量房贷利率不下降,“提前还贷”就无法避免。 近期,居民存量房贷增速不断下降,除了买房积极性较低之外,“提前还贷”是重要的触发因素。很多业主挂牌卖房,也是为了降低月供负担。

居民不愿意“承贷买房”,甚至“提前还贷”,这是自我“去杠杆”。当前的楼市高价位,就是过去十几年争先恐后地“加杠杆”撑起来的。 当进入自我“去杠杆”,稳楼市就变得很艰辛了。

有了“带押过户”,不用卖房子、也不用还贷款,就可以顺利地把高利率置换到低利率。而且,存量房贷利率高,而新增房贷利率低,“带押过户”的降利率效应,还能激活换房需求。

其实, “带押过户”在技术上很容易实现, 主要是不同银行间在不动产贷款评估、审核流程、风控要求的标准化、信息共享;不动产登记部门和金融部门之间系统对接、信息共享。

退一步来讲,即便技术上难以实现,存在系统不兼容、评估标准不一或信息难共享之类的“Bug”,但借助 “公正提存” 的资金监管、封闭运行,一旦有风险,资金即可原路返回,避免各方损失。或者,通过 “双预告登记” (网签预告登记、按揭预告登记),提前锁定该交易。

产权瑕疵或交易限制带来的损失,基本可以避免!

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照理说,“带押过户”降低交易成本,压缩交易时限,提高交易效率,为何过去难以推行呢?

很简单,银行等金融机构、中介机构,能从冗长的交易流程中,获得巨大的收益。比如,为赎楼需要过桥融资,日利息约在1-2%;比如,提前还贷费用的违约金大概为本金的0-0.5%;还有担保费、按揭费、服务费、评估费等。基本上,每一个环节,都有一笔不菲的收益。

这些都是楼市利益链条上的食利者。过去,楼市上涨较快、较为繁荣,各方都可以分一杯羹。你可能要问了,这么高的费用,买卖双方没有意见吗?没有太多意见,因为大家关注的是房子涨了多少。就比如, 过去高达6%的按揭利率,一样无法阻挡买房热情,道理是一样的。

现在, 房价还在高位,但大环境不可同日而语。 房价上涨预期逆转了,居民收入和购房热情大不如从前,无法再继续支撑那么多的食利者,也无法承担雁过拔毛了。只有“降成本”、降房价,才可能稳定预期、才能拉动需求。但是,楼市利益链条上的人,还无法适应这个新常态。

目前,共有15个省份100多个地市开展了“带押过户”,其中天津、山西、江苏、浙江、福建、山东、湖北等省份已经全面开展。广州人民银行(可以看作是省分行)在2022年9月份曾经在全省范围内推行“带押过户”,但据我了解,进展不理想,特别是兼容跨行,根本推不下去。

说白了,还是不想失去原有体制下的既得收益。所以,此次北京四部门提出的“两个不得”;国家两部委提出“要高度重视,提高政治站位,降低制度成本”。其实,地产上承载的制度成本太高了,各方都在指望,不把这些成本降下来,需求就一直疲软下去,楼市很难稳定。

本文源自:金融界

作者:李宇嘉

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