智通财经获悉，瑞典的房地产危机让人想起上世纪90年代那场引发全面金融崩溃的崩盘，但目前瑞典政府和央行官员认为，他们能够控制住问题。尽管房地产价格暴跌和融资成本飙升拖累了这个北欧国家的经济，但瑞典当局相信，他们可以在没有广泛干预的情况下安然度过这场动荡。这使得像最近处于商业地产风暴中心的SBB在努力填补资金缺口时雪上加霜。

瑞典财长Elisabeth Svantesson周四表示：“你应该随时为危机可能发生的事实做好准备，并准备采取行动，但目前我们认为我们还没有接近那种情况。我不担心，但我看到了风险。六个月前我更为担心。我现在觉得可能正朝着正确的方向发展。”

瑞典官员们认为，与30年前相比，银行业的资本状况有所改善，对房地产债务的敞口也有所减少，这种情况向更广泛金融体系蔓延的风险有限。这一观点有助于支持瑞典首相Ulf Kristersson政府严格控制公共支出以帮助抑制通胀的努力。但如果采取错误的方法，可能会使今年的预期衰退演变成更深层次的系统性危机。

瑞典政府的立场得到了该国监管机构和银行的支持。瑞典监管机构Finansinspektionen表示，即使信贷损失的风险增加，银行的盈利能力和资本缓冲也足以抵御冲击。瑞典银行首席执行官Jens Henriksson本周表示，他对瑞典银行的信贷组合“充满信心”，并看到房地产公司采取的措施取得了进展。瑞典银行是瑞典三大银行之一。

瑞典央行行长Erik Thedeen则表态称：“通货膨胀必须回到目标水平，这将有利于整个经济，包括房地产行业。有些人可能会在通往那里的路上挣扎，但别无选择。”

尽管如此，国际市场并没有那么有信心。对该行业的担忧促使瑞典克朗兑欧元汇率跌至创纪录低点，令该国央行陷入困境。尽管政策制定者希望看到瑞典克朗升值以抑制通胀，但进一步加息可能会加大本已捉襟见肘的房地产行业的压力。

除了陷入困境的SBB，人们还担心Heimstaden Bostad AB等公司和一大批规模较小的房地产公司可能会遇到融资困难，这些公司曾在没有公共信用评级的情况下成功筹集了廉价融资。在2021年瑞典房地产繁荣的高峰期，65家瑞典房地产公司发行了价值270亿美元的债券，但这些融资渠道现在基本上已经关闭。数据显示，今年迄今为止，该行业债券发行量已跌至21亿美元，发行公司数量降至17家。

过去12个月，其中几家规模较小的公司向债券持有人寻求放宽条款，以避免违约或出现更糟的情况，包括Sehlhall Holding AB、Oscar Properties Holding AB、Nivika Fastigheter AB和最近的Wastbygg Gruppen AB。

SBB仍然是这场危机的中心。由于负债累累，且未能像Castellum AB和Fastighets AB Balder等其他大型地产公司那样迅速筹集现金，该公司面临着一场生存之战。SBB表示，未来12个月将面临81亿瑞典克朗(7.4亿美元)的资金缺口。此前，SBB为收购学校、警察局、养老院和社会保障房等一系列公共部门建筑而负债。

社区房产在上世纪90年代的瑞典危机中成为一种资产类别。那次危机导致政府将银行收归国有，并在房地产泡沫破裂后承担了不良贷款。陷入困境的地方政府随后寻求通过出售建筑物并将其租回来筹集资金。SBB于2016年成立后，积极开拓这一市场。

SBB与公共部门的联系让人紧张不安，但瑞典学校的孩子们不太可能在SBB倒闭的情况下没有教室。相反，该公司的租户往往有长期租约，他们肯定会向承接了SBB资产的新业主支付租金。除了当地政府回购房产外，投资者对稳定的、由税收融资的现金流也有足够的需求，而瑞典克朗的低位也增强了对摩根士丹利等国际房地产买家的吸引力。

瑞典金融市场部长Niklas Wykman在SBB今年5月失去投资级评级后，试探了市场参与者的意见。他的结论是，人们对瑞典公共部门的资产有足够的兴趣。惠誉评级周一尽管出于对再融资的担忧下调了SBB评级至“垃圾级”，但该评级机构指出，SBB的投资组合依然稳固，尽管。

瑞典银行首席经济学家Mattias Persson在接受采访时表示:“当然会有传染效应，但我们仍然认为，即使一家公司最终陷入严重问题，传染效应也相当有限。我们相信，外面有一些业主和其他人准备介入。”

在取代SBB创始人Ilija Batljan成为该公司首席执行官的Leiv Synnes的领导下，尽管评级接连下调，该公司仍设法争取了一些时间。该公司通过出售一家住宅子公司的优先股、出售在房地产开发商JM AB和Heba fastghets AB的股票，以及达成房地产处置协议，弥补了大约一半的短期资金缺口。

但疑虑依然存在。今年7月，SBB与加拿大合作伙伴Brookfield Asset Management Ltd.就出售教育建筑投资组合51%股权的谈判突然终止，显示出在动荡的环境下完成交易的挑战。

该公司确实有其他选择。据媒体本月早些时候报道，这家公司正在考虑剥离其价值365亿克朗的全部住宅投资组合。住宅房地产公司Sveafastigheter Bostad Group AB的上市可能是另一个选择，SBB在2020年以28亿瑞典克朗收购了该公司

Synnes表示，战略评估正在“步入正轨”。他补充说，在包括探索出售整个公司在内的整个过程中，金融稳定和流动性是重中之重。Synnes称：“国家政府政策对我们的战略没有影响，我对我们正在采取的改善SBB现状和前景的行动充满信心。”

虽然负债房东的问题迄今为止对瑞典经济的影响有限，但住宅建设的突然下滑加剧了经济低迷。根据瑞典国家住房委员会的预测，今年的新屋开工量将不到满足需求所需的6.3万套的一半。行业组织Byggforetagen的住房政策专家Anna Broman表示:“如果不采取措施，这将不仅仅是暂时的低迷，而是更持久的下滑。情况非常严重。”

这给瑞典政府施加了采取行动的压力。但重点是扶持陷入困境的抵押贷款持有人，缓解建筑业的压力。建筑业约占瑞典国内生产总值(gdp)的11%，拥有近35万名员工。相比之下，过度扩张的房东只能靠自己解决问题。

瑞典商业银行首席策略师Claes Mahlen在接受采访时表示:“房地产行业显然存在担忧，并不是每家公司都能解决所有问题。但我们不太可能看到任何让人想起上世纪90年代危机的事情。”

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