存量房贷利率下调所惠及的群体还在不断扩大。

在六大国有大行集体宣布下调存量房贷利率的具体政策后，大多数股份行以及部分城商行、农商行也纷纷跟进发布相关公告。截至9月8日记者发稿前，包括招行、兴业、中信和平安银行在内的大多数全国性股份制银行，以及北京银行、江苏银行等城商行公布了具体的下调细则。按照监管要求，各银行将于9月25日起开展调整工作。

综合各大银行公告，各类银行均按照2019年10月7日以前，2019年10月8日至2022年5月14日，以及2022年5月15日以后三个时间阶段来划分贷款的具体调整幅度。值得注意的是，也有部分银行在公告中称，多类借款人也需主动向银行申请，才可享受贷款利率下调优惠。

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研究人士分析称，总体来看，存量按揭利率下调，有利于降低购房者利息负担、增加消费意愿，同时能够帮助银行减少提前还贷现象。同时，具体细则的出台，也照顾到了不同时间、不同城市的差异性，尊重了因城施策的原则。

各大股份行、城农商行纷纷跟进下调

截至9月8日记者发稿前，已发布存量房贷利率调整具体公告的股份行包括：招行、平安、兴业、中信、光大、民生、华夏、广发、渤海和浙商银行共10家，除此之外，城商行中，包括北京银行、江苏银行等机构也发布了具体细则。

券商中国记者注意到，此次存量房贷利率下调不仅限于国有大行、股份行以及主流城商行。在全国范围内已有相当数量的城商行和农商行等中小银行，在近日发布公告称将按照监管部门指导思想对存量房贷利率进行调整。这也意味着，此次存量房贷利率的调整惠及的借款人群体具有广泛性和普遍性。

根据9月8日各大股份行披露的调整公告，大中型银行与日前国有大行披露的具体细则基本一致：可进行调整的存量贷款范围包括：2023年8月31日（含当日）前已发放和已签订合同但尚未发放的商业性个人住房贷款，且贷款发放时套数性质为首套住房贷款或套数性质为二套住房贷款及以上，但当前已符合所在城市首套住房贷款政策。

对于LPR定价的浮动利率的存量房贷，按照2019年10月7日（含当日）之前、2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）、2022年5月15日（含当日）之后的时间段，分为三种情形分别作出调整细则，且遵循“一城一策”原则，最低可调整至原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限。

实际上，无论是国有大行还是各大股份行、城农商行，在上述细则中提及的三个时间段，均是不同时期监管部门施行的政策调整。

2019年8月，人民银行发布文件，就新发放商业性个人住房贷款利率进行改革，决定自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成；2022年5月，人民银行、原银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，自2022年5月15日起，全国首套房贷利率政策下限调整为LPR减20个基点。

多类情况需借款人主动申请

按照银行发布的公告，绝大多数存量首套房贷款的借款人符合有关要求的贷款，无需主动申请，可实现批量统一调整。但是也有部分借款人的借款情形需按照银行要求主动申请。

第一类是原贷款发放时执行二套房贷利率标准，当前已符合所在城市首套房贷利率标准的存量房贷，即“二套转首套”的存量房贷；或不良贷款归还积欠本息的存量房贷。

多数银行表示，这类借款人在9月25日至10月22日（含当日）前完成申请的，将于2023年10月25日对审核通过的业务进行集中统一利率调整，申请时需提供相应材料（以各行通知为准），申请渠道包括线上、线下（以各行通知为准）。

在10月22后申请的，部分银行将逐笔进行人工审核，审批通过后次日起按新的利率水平执行；部分银行则表示客户仍可向银行提出利率调整申请，银行将对审批通过的业务进行利率调整。

第二类需主动申请的是固定利率或参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款。各银行明确，此类存量房贷需先申请转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按相应调整规则调整贷款利率。未申请转换的，或仍选择继续执行固定利率或采用基准利率定价，则本次无法调整。

对当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准且需进行定价基准转换的，需在提出首套认定申请时一并申请定价基准转换，认定通过的，利率定价基准转换与贷款利率水平调整同步进行。

另外，银行公告还指出，固定利率贷款转换为以LPR为定价基准的浮动利率贷款，重定价日为次年1月1日，重定价周期为12个月；参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款，转换为以LPR为定价基准的浮动利率贷款，重定价日和重定价周期与原合同保持一致。定价基准转换仅进行一次。

第三类是，今年8月31日前已签订合同但未发放的首套房贷，或存量首套房贷中涉及贴息方案及分阶段还款等情形。

下调后有利于降低负担、刺激消费

日前，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向券商中国记者表示，此次各大银行公布的调整细则体现着“因城施策，能调尽调，一调到底”。

以中国银行发布的调整规则为例，细则照顾到了不同时间、不同城市的差异性，尊重了因城施策的原则。“存在调整空间的一次性全部调整到位，或调整到当地下限，或调整到LPR+0。并非市场猜测的会与借款人博弈，给了市场明确的预期。”李宇嘉指出。

他表示，在存量房贷中，80%是首套房贷款，其中2016-2021年发放的贷款利率比较高，大约在60%左右，“此次平均下调80个基点，对应存量房贷下调50个基点，减轻存量房贷月供的主体在500-1000元之间，有效降低月供支出，温和释放被挤压的生活消费”。

8月31日，人民银行和国家金融监管总局有关负责人在提及降低存量首套住房贷款利率时表示，存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。

中信建投证券此前研报也指出，存量房贷利率调整的政策目标是减少提前还贷，一方面能够帮助减少居民支出、修复居民脆弱的资产负债表，并在一定程度上通过“开源节流”帮助居民提高净收入、促进消费支出。另一方面也能够帮助部分银行减少因提前还贷造成的经营压力。

那么对于银行而言，全行业息差下行的压力之下，此次存量房贷利率下调可能会造成哪些影响呢？

央行数据显示，截至今年6月末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元。近日，财信证券研报按照“个人住房贷款每年偿还5%，20年还清”，“存量贷款中80%符合首套住房标准”和“平均下调幅度为0.8个百分点”三种条件进行了测算，来评估对于存量房贷调整涉及的具体规模及带来的影响。

财信证券表示，在上述假设条件下，估计此次能享受存量房贷利率下调的贷款体量不超过15万亿元，会给商业银行带来1200亿元的利息收入损失，会影响净息差3-4BP，影响4%左右的净利润。

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