9月底，房地产行业“止跌回稳”的要求被提出，此后各类支持房地产稳定发展政策接连出台，为市场各方提振信心。行业龙头万科抓住政策东风带来的市场机遇，在十一假期取得良好销售表现，实现认购金额超百亿。

事实上，无论市场如何变化，万科始终在全力以赴，积极行动。全力行动的万科前三季度实现营收2200亿元，继续坚守财务安全底线，今年全部公开债已完成兑付，第三季度经营性现金流保持为正，回款率超100%，新增融资、再融资超770亿元。同时，万科高质量交付超11万套，销售突破1800亿元跑赢大市，并坚持租购并举，长租公寓业务运营规模和效率保持行业第一，出租率及客户满意度双双突破95%。在守好当下安全的基础上，万科还在积极为行业新发展阶段构建能力“护城河”，开发业务产品力与精准投资能力持续提升，年内全部新投资项目首开兑现度达100%，长租业务实现发展模式突破，通过“由售改租模式”盘活内外部存量房源超8000间，同时万科还实现了多赛道REITs突破，成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业。

不谋长远者不足以谋当下，房地产新发展阶段对房企提出了全新的能力挑战，例如住宅小区如何满足客户日益多样化的需求，投资容错率大幅收缩下如何做到精准投资、租购并举趋势下长租业务如何实现发展模式突破、大量的经营性资产如何实现良性循环等等，谁能抢先做好能力准备，谁就能更好地抢占身位，在行业新阶段继续获得更好的发展。

今年以来，万科积极研发适配城市发展趋势的综合住区产品，在多个一线及省会城市实现热销，销售保持行业前列。截至9月底，万科销售突破1800亿元，持续跑赢大市，销售表现优于百强整体水平。近年来，万科一直持续加大对住宅客户的分析和研究，加强社区配套的设计和运营，将生产、生活、生态集于一体，以上海理想之地项目为代表打造了一批优质的综合住区，获得客户广泛认可。北京东庐、沈阳胤樾、贵阳都会印象等项目平均去化率达80%，平均税前毛利率达18%;最新开盘的上海中舆傲舍项目，取证去化率同样达到80%，开盘当日销售41亿。

与此同时，伴随住宅开发市场规模持续收缩、销售难度显著上升，房企投资容错率大幅降低，对投资兑现度提出了明显更高的要求，而万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力。截至目前，万科今年全部新投资项目首开兑现度达100%。事实上，行业高增长时代成为过去时，楼市销量及价格均已今非昔比，但万科2022年以来主动投资的项目整体兑现度达87%，销售毛利率平均达17%，体现了公司投资、管理水平的持续提升，为未来的健康可持续发展做好了投资能力的准备。

租购并举，在长租公寓领域，万科也在业内率先实现发展模式的突破。过去，长租公寓业务一直存在“理想很美，现实很骨感”的挑战，虽符合行业趋势，市场空间巨大，但始终未能建立可持续的生意模式。今年以来，万科长租业务打通“由售改租”模式，运用成熟的运营管理能力，以“服务方”而非“包租方”的方式参与，助力内外部客户盘活存量资源的同时，实现自身租赁房源和收入规模的提升，前三季度盘活内外部存量房源超8000间，其中，完成万科旗下超5500间房源的盘活，其中多个项目实现开业即满租。

此外，开发业务规模见顶之后，经营性业务对房企的重要性日益突出，面对国内百万亿级的存量经营性资产，谁能率先打通以REITs为代表的资产证券化通路，谁就能更好地把握市场机遇。而截至目前，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，开始建立符合行业未来发展模式的资产证券化能力。今年以来，万科4月印力REIT上市，保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程，同时还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金。不仅如此，万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得包括中信、建信、平安、招商、泰康等众多专业投资者的支持，体现了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可。

机会留给有准备的人。随着9月以来政策暖风频吹，市场信心逐步恢复，行业也逐步进入新的发展阶段，而万科已提前做好能力准备，相信其将加速重回健康发展轨道，在行业下半场走得更稳、更远。

关键词： 护城河 能力 建立