编者按： 时间进入4月份，在北京做开发的房企都在忙一件事： 准备拿地 。从各家房企的存货来看，如今是“地主家也没余粮”，更准确地说是“地主家也没多少好卖的房子存货了”。因此，各家房企都做足了北京土地市场即将挂出地块的调研，准备大展拳脚。由于拿地对房企具有至关重要的战略意义，我们联合有关专家，并结合对市场一线资深操盘人士的访谈，对北京土地市场即将出让的热点地块进行详细剖析，以飨读者。

(资料图片)

“夫鸡肋，弃之如可惜，食之无所得，以比汉中，知王欲还也。” 《三国志·魏书·武帝纪》当中纪录着一段曹操和杨修之间关于“鸡肋”的故事，为众人熟知。此后，大家形容“食之无味，弃之可惜”的时候，都喜欢用“鸡肋”一词。

即将在北京土地市场出让的大兴区西红门镇DX04-0102-6005地块R2二类居住用地、DX04-0102-6007地块A334托幼用地（以下简称：6005地块）就是开发商眼里的“鸡肋”。

有意思的是，这个“鸡肋”地块，非但没让摩拳擦掌的开发商“退兵”，反而吸引了中海、华润、中建壹品等近10家房企的关注。

“6005地块”为何是“鸡肋”？且看房小评为您将其拆分为“肉和骨”。另外，“鸡肋”为何还能吸引这么多大型房企关注，也将在下文阐述。

壹

1、“肉”的含量：

⑴交通、教育配套利好。 “6005地块”所在的西红门东板块于2022年先后迎来地铁19号线南延线规划落地和北京四中分校、皇城根小学分校签约两大利好。其中，地铁19号线南延线预计2027年开通运营，将大幅提升区域出行的交通便利；优质小学与中学的教育配套引入不但解决了区域居民子女上学问题，还将成为大兴教育的新高地，大有复制亦庄河西板块的势头。

⑵区域销售流速较快。 板块内在售项目西红门橡树湾业绩喜人，项目一期2022年成交超60亿元，二期开盘劲销16.2亿元。

⑶周边商业配套成熟。 西侧直线2公里就是目前亚洲最大的商业综合体——北京荟聚中心；荟聚中心南侧的北京第四家山姆会员店已于2022年底开业；加上宜家和鸿坤广场，周边商业配套可以满足一站式购物需求。

2、“骨头”的硬度：

⑴楼面地价更高了。 据悉，目前至少有10家房企在关注“6005地块”，包括：在西红门橡树湾取得成功的华润，与地块一路之隔的御璟星城开发商中建壹品，今年还没拿到土地的中海北京公司，以及手握大量资金来京扩展市场的招商蛇口和中建东孚等。

据规划文件内容，该地块住宅地上建筑规模89478.5平米，挂牌出让起始价为32.4亿元（折合住宅楼面地价约3.62万元/平米），竞价阶梯为1700万元，设定土地合理上限价格为37.26亿元，举到土地合理上限价格时，折合楼面地价约4.16万元/平米。

资料显示，2021年华润+中铁以底价拿下西红门橡树湾一期（6011、6014）地块时，折合楼面地价约3.8万元/平米；西红门橡树湾二期（6013）地块也是底价拿地，折合楼面地价约3.59万元/平米；御璟星城也是底价拿地，折合楼面地价约3.43万元/平米。

根据目前该地块的关注热度来看，现场竞拍多举几手是大概率事件，所以，“6005地块”的楼面地价大概率会比区域在售项目的楼面地价高。

⑵地块产品不好排。 买房人都喜欢大面宽、短进深的房子，这样的户型采光和通风更好。大家有没有想过，在满足楼间距（日照要求）的情况下，什么样的地块能排出更多好户型呢？很明显，地块要够宽。

该地块在2.5的容积率下，如果想排布出全南北向户型，就要选择西红门橡树湾二期的大户型改善产品，即107平米三室、128-148平米四室的户型设计。如果选择做小户型，就难免出现东西朝向的户型。

目前区域在售项目中，套总价在700万元以上的户型去化速度没有小户型快，在此前提下，有哪个开发商敢在西红门全部押注大户型？

⑶区域还有大量新房在售。 截至2023年4月14日，西红门橡树湾一期网签947套，二期网签83套；御璟星城网签421套。区域两个项目总计房源约2569套，还有约1000套的新房处于销售中。

“6005地块”看似是一块好地，却很难出好产品；看似流速很快，实则还有大量“库存”，“鸡肋”感很强。

贰

为什么还会有这么多开发商对“6005地块”感兴趣？ 根本原因在于“家中缺粮”，而且为了今年的销售业绩，即便是“鸡肋”，也要想办法去拿。

1、上市公司业绩规模有需求。 北京住宅项目从拿地到开盘普遍在3-5个月。所以，上半年拿到的地块，当年就能贡献业绩。而且北京房价高，项目货值大（6005地块有着超过50亿元的货值），对于力求安全投资的开发商来说，意义重大。

同时，上半年留给开发商拿地的机会已经不多，很多开发商为防止现有项目售罄后销售团队解散，也在积极拿地。

2、IRR率比较高。 在北京多地实行“拿地即实质性开工”后，上半年拿地，有机会在年底前实现现金流回正，手中的现金流就可以获得更高的内部投资回报率（IRR）。

3、西红门有改善需求。 与“6005地块”隔京开高速而望的西红门西板块多是2000年前后建设的住宅，次新房项目鸿坤理想城也有6-7年房龄了，区域内不是没有改善需求，而是现阶段没有更高端的改善产品。

我们在《 【调研】丰台刚需为何爱买西红门 》一文中也提到西红门板块的环线和价格优势。在南四环到南五环这个环线区间内，单价6万+带精装交付，是具有价格优势的。

总结： 在北京土地市场这轮上架的4宗地块当中，“6005地块”相比其他地块仍算较好的。比如：通州是很多开发商不敢，也不愿意去碰的。再如，被“退过一次货”的前苇沟地块又来了，可相邻的金盏已经快现房销售了，还是卖不快，有多少开发商敢拿前苇沟？丰台青塔地块地理位置好，即便周边城市界面不太友好，依旧是火到大概率拼摇号的一块地，最后摇中的几率又多大呢？

如此对比来看，“6005地块”虽然“鸡肋”，仍然是开发商不得不去啃的地块。

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