在韩国，房地产市场不仅涉及民众关心的住房问题，也是反映宏观经济的晴雨表之一。过去一年间，韩国的住宅房地产市场“涨”字当头，交易价格创下过去14年来新高，房屋租赁价格同比涨幅也达到9年以来新高。

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韩国住宅市场火热 年租房价格上涨明显

今年30岁的赵先生租房居住在首尔市南郊一栋8层老楼的年租房里。2020年，这一类型住宅的年租金额同比增长了5.61%，赵先生居住的14平米的一居室，一次性要交给房东的资金上涨到1亿2千万韩元，约合人民币71万元。赵先生说，这样下去的话，还不如凑个首付买套房子。

2020年韩国通过了《租赁法》修正案，禁止房东中途终止合同。结果，很多房东立刻上调年租金的起始价，全年整租的房源也大幅减少，使得部分租房需求转为了购房需求。

更重要的是，2020年韩国实施被称为“史上最低”利率政策，进一步刺激了购房热，首尔等地住宅交易价格被全面推高。以“寸土寸金”的首尔市江南地区为例，上个月公寓楼中等户型，使用面积大约84平方米的一套二手房，成交价达到34亿5千万韩元，约合人民币2057万元，意味着每平米合人民币24万5千元，堪称“天价”住房。

韩国首尔江南区房地产中介金淳成：和2020年初相比，交易价格上涨了3-4亿韩元(约合人民币180-240万元)左右，不断刷新历史新高。在恐慌性购房心理的影响下，房价应该还会继续上涨。

韩国房地产研究机构最新报告显示，2020年韩国的住宅租赁价格同比上涨近7%，为9年来的最大涨幅。住宅交易价格则同比上涨8.35%，为14年以来最高，并且上涨的势头正以首都圈为中心，向全国各地蔓延。

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2020年韩国商业地产市场冷热不均

而与住宅市场价格普遍上涨形成对比的是，2020年韩国的商业地产市场却冷热不均，呈现两极分化的趋势。

记者发现，首尔著名的梨泰院商圈，在2020上半年这里发生夜店聚集性感染事件之后，商圈的人流量骤减、店铺的空置率上升。

记者身后的这条全球美食街曾经是梨泰院最繁华的街道之一，然而现在可以看到每10家店铺当中，有4家是空置的状态。记者了解到，这些店铺的月租金较疫情发生前减少了30%左右，但仍然没有商铺愿意入驻。

和商圈的情况相反，在首尔市江南区等韩国投资者公认的保值地段，商业地产的热度不降反升。在2020年前三个季度，江南区高级写字楼的交易量同比增长1.5倍以上，创下近五年来的新高。

韩国柳真投资证券房地产研究员 金悦枚：拿规模较小的商圈和商业建筑来说，如果投资者盲目地贷款购买，需要承担相当大的风险。比如在空置率持续的情况下，一旦利率上升，会造成资产价格相对缩水。

当地业内人士表示，一方面由于疫情下市场不确定性扩大，商业地产的投资不断向优质资产集中;另一方面，尽管餐饮、零售、酒店等传统商业地产的需求因为疫情的原因出现恶化，但是，在电商和居家办公的带动下，物流中心、数据中心等新型商业地产的需求进入空前活跃期。预计，在疫情形势彻底好转之前，对城市中央商务区以外的“卫星办公室”等新型商业地产的需求将会出现明显增加。

关键词： 韩国房价