11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。上述消息一经发出，引发热烈讨论。当前，我国房地产税改革到了什么阶段?未来推进还有哪些重点环节?

分析认为，虽然目前房地产税立法尚无时间表，但四部门座谈会透露出积极信号。在坚持“房住不炒”前提下，推进房地产税立法旨在通盘考虑房地产交易、转让、持有各环节税收政策，通过提高房地产持有环节税收成本，鼓励房地产居住性需求，遏制房地产投资性和投机性需求，同时构建地方税体系。

此外，房地产税改革涉及面广，市场各方对此高度敏感。在稳步推进房地产税立法，加快房地产税改革相关工作的进程中，应高度重视公众预期管理，充分评估论证房地产税改革和征收的政策风险和市场风险，稳妥把控房地产税出台时机，确保房地产税制改革平稳落地。

房地产税立法尚无时间表

党的十八届三中全会提出“落实税收法定原则”的要求。2015年3月首次修改后的《立法法》明确规定“税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度”为只能由全国人大及其常委会制定法律的情形之一。

因此，房地产税的开征，必须要立法先行。在2018年3月全国两会发布会上，财政部相关负责人明确表示，房地产税要“立法先行、充分授权、分步推进”。今年5月，财政部部长刘昆在《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》署名文章中指出“推进房地产税立法和改革”。

今年4月，全国人大常委会2021年度立法工作计划正式公布。其中，安排继续审议的法律案17件，初次审议的法律案37件，还有预备审议项目20余件。在上述提及立法工作计划中，并未涉及房地产税相关内容，也无房地产税立法明确时间表。

不过，“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出建立现代财税体制，更好发挥财政在国家治理中的基础和重要支柱作用，其中在“完善现代税收制度”章节提到“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。”

因此，不少专家将房地产税改革与地方税体系的构建联系在一起。一位长期研究地方财政的人士此前告诉记者，当前我国已从货物流转收入阶段预备过渡到房产税条线，靠土地财政、债务经济，长期来看很难维持。如果将房地产税作为地方税的话，一定程度上会缓解基层财政困难。

财政部税政司司长王建凡4月7日在国务院政策例行吹风会上表示，要逐步提高直接税的比重，健全以所得税、财产税为主体的直接税体系，逐步提高其在税收收入的比重，有效发挥直接税筹集财政收入、调节收入分配和稳定宏观经济的作用，夯实社会治理基础。要进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

上海重庆试点房产税积累经验

2011年，上海、重庆开始试点房产税。2013年，国家发改委在《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中指出，扩大个人住房房产税改革试点范围，由财政部、税务总局会同住房城乡建设部等负责。但截至2021年，除上海、重庆外，房产税改革试点并无新增城市。

一位熟悉财税政策的业内人士指出，从我国税制改革进程看，一般是遵循“试点再推广”的改革逻辑。目前看，房地产税的改革也是遵循这一改革逻辑，但此前上海、重庆试点的房产税与真正的房地产税还是有较大差别。

从广义上看，房地产税是指与房地产经济运动过程有直接关系的税，除包含房产税外，还涉及城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税等，范围更大。而房地产税的推进路径也较为复杂，需要依次经过法律草案起草、向社会公开征求意见、经国务院常务会议审议通过后提交全国人大常委会、全国人大常委会审议法案、提交全国人大常委会或者全国人大表决等步骤，因此立法先行是推进改革的第一步。此外，房地产税的开征还需要不动产统一登记及个人收入和财产信息系统提供数据和信息支撑。

虽然有行业人士认为，上海和重庆两个城市的房产税试点表明房地产税可能跟房价的关联度一般，但也有专家认为，房产税试点一方面旨在为房地产税改革积累经验;另一方面，如果没有试点的话，上海、重庆两地的房地产市场可能会更热。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次“房地产税改革试点工作座谈会”分量较重，讨论内容核心在于“试点”两字，具有较强的风向标意义，即此次会议后房地产税在部分城市会试点。

“此次会议后各类试点工作会开展，且会朝着地方税体系改革、地方税政管理权改革两个大方向进行突破。而从改革试点城市看，此次政策也明确，部分城市人民政府负责同志对房地产税改革试点工作提出了意见，这或说明一些参会城市后续试点的可能性最大。”严跃进认为，从当前房地产市场的管控思路看，“解决大城市住房问题”成为今年的发展思路，或意味着大城市先行试点的可能性最大。

房地产税改革尚需统筹推进

专家表示，推进房地产税制改革应围绕“房住不炒”定位，在完善现代房地产税制度、健全房地产长效机制建设的框架下统筹考虑。目前我国房地产保有环节的税收只包括房产税和城镇土地使用税，这两个税种不仅税率低、税基较窄，而且对居民非营业用房免征，整体税负水平较低。与之相比，开发环节和流转环节的税种多、税负重。

从美国、英国、日本等发达国家和地区成熟经验来看，开征房地产税最重要的作用是为地方政府提供稳定的财政收入，税收多普遍定向用于提供教育、基础设施建设等更好的公共服务。我国推进房地产税制改革进程应充分借鉴国际经验，进一步明确房地产税的用途和功能定位，引导公众正确认识房地产税改革的目的，而不是简单地与调控房价挂钩。

北京大学法学院教授、中国法学会财税法学研究会会长刘剑文表示，房地产市场在促进经济发展、调节收入分配等方面起过积极作用，未来房地产税要推出的话，还要考虑是否会影响房地产市场、影响经济发展，要进行充分论证。

另外，刘剑文认为，房地产税目前还存在房地产评估、征税范围、税率设计、理顺与相关税费关系、征税主体是城市还是农村等多方面需要解决的问题。

关键词： 房地产税 改革 房产 楼市