房地产营改增是什么内容

1、成本控制

“营改增”将对房地产企业的发展、销售和后期管理产生不同的影响。

2、减免税负

营业税是一种价内税，其计税依据是总营业额。方法是按适用税率纳税，按商品流通环节纳税。税是一种附加税，它的计税是以金额为基础的。方法是遵循扣税制度，将之前已经缴纳的税款扣除，避免重复征税的现象。

3、效益增长

房地产是国家政府的主要财政收入之一。“营改增”改革将对房地产企业的经济效益，尤其是企业的现金流和净利润产生很大影响。近年来，房地产企业需要缴纳的税款和净利润不断增加，增税曲线与净利润增长曲线呈正相关。房地产企业可以通过缓解巨大的现金流压力来提高净利润，从而提高经济效益，提高市场竞争力。

营改增后要交哪些税?

一、获得土地的环节

商品房等商业用地的开发和以招标、拍卖、挂牌等方式取得土地，主要涉及契税和印花税。

1、契税

应税金额=土地成交价格*适用税率(3%-5%)，广州为3%

2、印花税

应税金额=应税凭证中记录的金额*适用税率

印花税=土地使用权出让合同金额*5%

二、建设和发展环节

取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证和施工许可证后的建设，主要涉及印花税和土地使用税。

1、土地使用税

应纳税额=土地实际占用面积*适用税额

2、印花税

常见的合同如下：

印花税=建筑工程勘察设计合同金额*0.5%+建筑安装工程合同金额*0.3%+贷款合同金额*0.05%

三、销售环节

取得预售证后预售需要预缴增值税、土地增值税和企业所得税。

1、增值税

增值税应提前缴纳并实际开票结算。

2、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加

以实际预缴和清算的增值税为计税依据，乘以适用税率计算缴纳城建税(7%、5%或1%)。广州城建税为(7%)，教育费附加为(3%)，地方教育费附加为(2%)。

3、土地增值税(预付)

预缴税额=(预缴-预缴增值税)*预缴率

预征用率：住宅为2%，非住宅为3%或4%

4、印花税

印花税=商品房买卖合同金额*5%

5、企业所得税

未完成开发产品销售收入，计入当期应纳税所得额，按照预计应纳税毛利率(一般为15%)计算预计毛利率。

待开发产品完成后，应将实际毛利与预计毛利的差额计入当年应纳税所得额，并及时结算以前销售的实际毛利。

四、房产税缴纳时间

房产税年度税额分两次缴纳，纳税期限为10月1日至10月15日和4月1日至4月15日。此外，根据纳税人自愿的原则，经申请，纳税人可于每年4月领取一次年度应缴税款。

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