10月5日，据“蓉江新区发布”，江西赣州蓉江新区近日出台《关于促进房地产业高质量发展的若干措施》，《措施》共七个部分36条，分别从提高住房品质、支持刚性和改善性住房需求、优化土地供应运作等方面出台了相关政策措施。

在支持刚性和改善性住房需求方面，《措施》提出，继续实行阶段性购房契税补贴。2023年7月1日至2023年12月31日期间，在章贡区、赣州经开区、赣州蓉江新区城区范围内，对个人首次购买和为改善居住条件购买第二套新建商品住宅(以合同网签为准)，且在2024年6月30日前缴清契税的，由受益财政给予50%契税补贴。

同时，支持居民换购住房。自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房出售后1年内，在本市范围内重新购买住房的纳税人，按规定对其出售住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

《措施》提出，动态调整二手房交易计税基准价格。根据房地产价格变化情况调整二手房交易计税基准价格，促进二手房市场流通。

此外，积极推行二手房“带押过户”。简化抵押二手房交易程序，符合相关条件的已抵押二手房可在未解除原抵押状态下交易过户，节约交易双方资金和时间成本。

在加强市场预期引导方面，《措施》提出，加快商业去化。严格控制商业性房地产项目用地供给，合理规划商业办公布局及规模，杜绝盲目超前规划、超前建设大型商业综合体、超高写字楼。支持将商业用房按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变。在符合国土空间规划的前提下，鼓励和引导土地使用权人改变存量商业用地用途用于教育、养老、文化、体育等产业项目和保障性租赁住房建设，促进房地产用地结构调整。研究出台鼓励各类消费企业进驻商业性功能街区的政策，引导刺激各类消费，促进商业地产去化。对在我区购买写字楼、公寓并注册在我区的企业，符合《赣州蓉江新区产业发展若干政策(修订)》第六条办公用房政策的，给予购房补贴。

此外，适时发布房地产市场权威信息，确保房地产市场形势和政策措施准确解读。支持房企促销活动，在促销活动期间实施抽奖让利、车位优惠、供应特价优惠房源、为购房人提供贷款贴息等灵活可控的营销政策。

《措施》明确给予落户、入学支持。购房人员可凭所购商品住房《不动产权证书》或商品房网签备案合同的房屋坐落地址办理户口迁移或居住证;在蓉江新区小学招生入学上，商品住房持有者为年满6周岁适龄儿童的法定监护人，则可参照“三个一致”录取到相应学区学校就读。

以下为政策全文：

《关于促进房地产业高质量发展的若干措施》

一、主要内容

《若干措施》共七个部分36条，分别从提高住房品质、支持刚性和改善性住房需求、优化土地供应运作等7个方面出台了相关政策措施。主要内容如下：

一、提高住房品质

(一)优化商品住房供应。在不违反国家法律法规和政策要求的前提下，支持房企依规调整住房供应套型结构。对已竞得土地但暂未批准预售的商品住房，在符合绿色建筑标准要求的前提下，允许房企自由选择精装交付或毛坯交付。

(二)支持住宅产品创新。调整优化规划负面清单，放宽屋顶构架高度、阳台进深、飘窗设计等方面限制。鼓励在供应商品住宅用地时，探索增设社区配套、景观绿化、智慧社区、第四代建筑等多元化的品质评分标准，采用“竞地价+竞品质”的方式确定竞得人，引导房企提高住房建设标准;对新一代住宅，在土地出让、预售形象进度、预售资金监管等方面可采取“一事一议”的方式支持。

(三)注重公区设计审查。在规划设计方案审查阶段，更加注重商品房外立面、主次出入口、入户大堂、电梯间、园林绿化、人车分流等方面的设计审查，鼓励规划设计更加符合赣南人民需求。

二、支持刚性和改善性住房需求

(四)继续实行阶段性购房契税补贴。2023年7月1日至2023年12月31日期间，在章贡区、赣州经开区、赣州蓉江新区城区范围内，对个人首次购买和为改善居住条件购买第二套新建商品住宅(以合同网签为准)，且在2024年6月30日前缴清契税的，由受益财政给予50%契税补贴。

(五)支持居民换购住房。自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房出售后1年内，在本市范围内重新购买住房的纳税人，按规定对其出售住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

(六)动态调整二手房交易计税基准价格。根据房地产价格变化情况调整二手房交易计税基准价格，促进二手房市场流通。

(七)积极推行二手房“带押过户”。简化抵押二手房交易程序，符合相关条件的已抵押二手房可在未解除原抵押状态下交易过户，节约交易双方资金和时间成本。

三、优化土地供应运作

(八)严格实行净地出让。拟出让土地必须权属清晰、安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，规划条件明确，并具备动工开发所必需的基本条件。

(九)完善用地周边配套。新建住宅项目要按照完整居住社区建设标准，将基本公共服务、便民商业服务等设施和公共活动空间建设作为开发建设配套要求，确保与住宅小区同步规划、同步建设、同步验收和同步交付。及时公布开发项目周边的教育、医疗等公共服务设施施工、竣工进度及投入使用时间，加快已拿地未开工和在建在售项目公共服务设施配套建设进度，确保按公布时限交付。

(十)继续执行土地出让竞买保证金按最低比例缴纳。以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有建设用地使用权，土地出让竞买保证金继续按最低比例(出让起始价的20%)缴纳。

(十一)有力保障商品住宅用地有效供给。对配套设施相对完善、有市场需求的区域，加快土地供应节奏，加大土地供应和统筹。综合地块位置、土地用途、区域板块近半年土地成交价和新建商品住房成交价等，科学设定土地出让起拍价格。加快盘活存量和闲置低效建设用地，增加商品住房有效供给;对存量已供未建且构成闲置的商业和商业住宅混合用地(前期土地供应阶段有约定建设产业项目要求的除外)，按程序依法收回;收回后的商业和商业住宅混合用地，在首先满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，依法统筹优化调整用地规划用途，重新实施土地供应。

(十二)延长土地出让价款缴交时限。我区成交的土地，自合同签订之日起1个月内缴纳出让价款的50%，剩余土地出让金缴纳期限可延长至6个月，政策有效期到2024年12月31日。

(十三)完善土地出让预公告及推介制度。分阶段提前发布国有土地使用权出让计划以及拟出让地块相关信息，邀请优质房企代表、新闻媒体、房地产协会等召开推介会，优化土地市场调控，稳定和引导土地市场预期。

(十四)推动“熟地”出让。坚持组团式开发，融合式发展，按照先配套再出让的理念，引进战略投资人，采取社区开发模式，先行完善拟出让地块的周边配套。我区年度城市能级提升、民生品质、招商引资等项目优先向拟出让地块或已出让地块周边配套倾斜，增强地块吸引力。

四、完善房地产金融政策

(十五)引导商业性个人住房贷款利率下行。金融机构要积极落实好国家差别化住房信贷政策规定，持续推动个人住房贷款利率加点适当下行。对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

(十六)优化商业性个人住房贷款服务。对满足信贷条件的个人住房贷款申请，金融机构应当加快审批流程，对符合授信审批、风险管理要求的个人住房贷款，在依约合规、防范风险的前提下，加快发放。对网签购买住房因开发企业原因不能按期交房的业主，根据购房业主意愿，引导金融机构在政策允许范围内相应放宽购房贷款偿还期限。

(十七)加大金融支持力度。对于已经办理在建工程抵押的商品房，允许开发企业在符合按套拆分登记的条件下，经抵押权人同意对原抵押物及担保的债权按套进行拆分并办理抵押权变更登记，开发企业可按每套商品房担保债权陆续清偿所欠贷款并按套办理抵押权注销登记。引导金融机构区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”。做好重点房企风险处置并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大债券融资支持力度，积极提供并购财务顾问服务。按市场化、法治化原则，通过对受困房企存量贷款市场化展期或调整还款计划等方式，支持受困房企合理融资需求。

(十八)满足房企合理融资需求。认真落实房地产金融“16条”，制定房企白名单，重点支持优质房企、“第四代建筑”试点及企业推广现房销售的项目贷款融资及发行债券，并对发行债券的，提供增信支持。鼓励金融机构开展房地产项目封闭融资试点，实行资金封闭管理，给予贷款优惠。支持金融机构积极参与房企风险处置项目并购，提供并购贷款和金融服务，对并购出险和困难房企项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理。

(十九)延长开发贷款和信托贷款等存量融资展期期限。在保证债权安全的前提下，支持金融机构与房企自主协商，对开发贷款、信托融资等存量融资积极通过展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年。

(二十)支持保交楼项目配套融资。加大保交楼项目的融资支持力度，把商业银行保交楼配套融资投放情况作为住房公积金、商品房预售监管资金、住宅专项维修资金、工程质量保证金、农民工工资保证金等资金存放的考核激励因素。

(二十一)继续按低限执行贷款首付比例。首次购买住房申请公积金或商业贷款的，首付最低比例继续按20%执行，二套房最低继续按30%执行。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房且符合市级贷款使用条件的，商业性个人住房贷款均继续执行首套房贷款政策。

五、完善税收支持政策

(二十二)优化税收征缴政策。调整房地产企业所得税计税毛利率和土地增值税预征率、核定征收率。积极引导房地产企业纳税人享受组合式税费支持政策，对符合条件的纳税人，缩短审核时间，加快退税减税进度，确保税费优惠应享尽享。

(二十三)允许延期缴纳开发税款和规费。允许经营困难不能按期缴纳税款的房企申请延期缴纳税款，最长不得超过三个月。对房企应缴纳的欠税及滞纳金，在资金不足以同时缴纳的情况下，可先行缴纳欠税，再依法缴纳滞纳金。房地产开发企业报建时，城市基础设施配套费由办理施工许可证前缴纳延期至首次申请办理商品房预售许可证时缴纳。城市道路占用、挖掘修复费自应缴之日起缓缴一个季度，不收滞纳金。

(二十四)给予装配式建筑商品房项目补贴。对2023年1月1日至2023年12月31日新开工建设的装配式建筑面积占比、单体装配率达到当年市级装配式建筑技术指标要求的商品房项目，完成竣工验收备案后，由项目受益财政按照50元/平方米标准予以补贴，单个项目补贴不超过100万元。

六、优化营商服务环境

(二十五)创新容缺办理方式。土地出让价款缴清首付款后，可容缺《不动产权证书》，办理建设用地规划许可证、不高于已审定规划总平面方案中计容总建筑面积50%的建设工程规划许可证、施工许可证等行政审批手续，在办理商品房预售许可证之前补齐相关(容缺)材料。

(二十六)优化行政审批服务。对符合相关规定的项目，加快完成项目立项、规划许可、土地使用、施工许可、预售许可、个人房贷等审批手续。提升房地产开发项目招投标、施工许可、预售许可、预售资金审核拨付等全过程线上办理效率。建立重点房企服务直联机制，推动解决企业经营过程中的困难问题。

(二十七)提高联合验收工作效率。推行分栋分批验收，相关职能部门强化服务意识，主动服务，提前介入，指导建设单位做好竣工联合验收各项工作。线上申请和线下查勘同步进行，精简流程，在规定时间内尽早办结。

(二十八)优化商品房预售资金监管服务。房地产开发项目自取得建筑工程施工许可证始，正常建设满8个月的，若项目未捆绑产业、未发生聚集信访、未发生停工的，则视为信誉好且没有资金风险的房企，其项目预售资金重点部分监管比例由25%下调至15%;下调监管比例后，若发生上述风险，则恢复原监管比例。

(二十九)优化纳税服务。有序推进土地增值税清算，对符合清算条件且增值较小、税负较低的房地产项目优先安排，抓紧完成审核，清算后有退税的及时退还。加大增值税期末留抵退税力度，落实中央增值税留抵退税政策规定，对符合增值税期末留抵退税条件的房企，实行一次性退还存量留抵税额，同时，按月全额退还增量留抵税额。

(三十)优化重点监管资金工程进度提取节点及受限比例。按楼栋计算，工程形象进度完成主体结构封顶，重点监管资金余额不低于监管额度的50%;按楼栋计算，工程形象进度完成外立面装饰、完成水电及内部装饰、完成分户验收、完成竣工验收备案、完成房屋所有权首次登记，重点监管资金余额分别不低于监管额度的40%、30%、20%、10%、5%。项目达到购房人可自行办理转移登记手续后，可申请预售资金取消监管。优化调整后，区住建局可视项目建设、信访等情况上调监管比例或直接恢复调整前监管政策。

(三十一)继续执行降低商品房预售形象进度要求。按提供预售的商品房计算，对投入开发建设的资金达到拟预售楼栋工程建设总投资25%以上的，办理预售许可的最低预售形象进度调整为预售楼栋施工至正负零。地下室产权车位完成底漆施工，取得实测报告，并在确定车位位置、数量、编号的情况下，可申请销售。对于分期开发建设项目，已完工部分的地下室主体结构经参建五方验收合格，基本消防设施到位，地下车库完成面漆施工、车位划线、标识标牌、照明系统，且落实物业管理服务后，允许房企投入使用。

(三十二)提升柔性执法力度。在房地产业领域实施执法检查的过程中，对于出现的一般违法违规行为，原则上以教育引导、行政约谈、责令整改等手段处置为主;对屡教不改行为，实行从严处罚。

七、加强市场预期引导

(三十三)加快商业去化。严格控制商业性房地产项目用地供给，合理规划商业办公布局及规模，杜绝盲目超前规划、超前建设大型商业综合体、超高写字楼。支持将商业用房按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变。在符合国土空间规划的前提下，鼓励和引导土地使用权人改变存量商业用地用途用于教育、养老、文化、体育等产业项目和保障性租赁住房建设，促进房地产用地结构调整。研究出台鼓励各类消费企业进驻商业性功能街区的政策，引导刺激各类消费，促进商业地产去化。对在我区购买写字楼、公寓并注册在我区的企业，符合《赣州蓉江新区产业发展若干政策(修订)》第六条办公用房政策的，给予购房补贴。

(三十四)提振市场信心。围绕“城市核心、都会客厅”的功能定位和“一区六中心、山水智慧城”发展目标，进一步提升城市功能品质，形式多样宣传我区规划修编成果利好。加快启动智造产业园规划建设，加大招商引资力度，培育引进优质教育、文化娱乐、餐饮休闲、科技创新、数字经济等产业，推进产城融合发展;精心策划举办系列具有全市影响力的活动，进一步增强蓉江魅力。适时发布房地产市场权威信息，确保房地产市场形势和政策措施准确解读。支持房企促销活动，在促销活动期间实施抽奖让利、车位优惠、供应特价优惠房源、为购房人提供贷款贴息等灵活可控的营销政策。

(三十五)给予落户、入学支持。购房人员可凭所购商品住房《不动产权证书》或商品房网签备案合同的房屋坐落地址办理户口迁移或居住证;在我区小学招生入学上，商品住房持有者为年满6周岁适龄儿童的法定监护人，则可参照“三个一致”录取到相应学区学校就读。

关键词： 住房 项目 支持 预售