第二批集中供地在即,尽管设置了溢价率上限,但我们认为土地市场将带动楼市回落,房企无法像市场预期的一样获得利润率修复,盈利能力反而会进一步下降。按照三条红线要求,大多数房企将在2021年达标三档全绿,少量房企将在2022年达标,这让房企缩表进入尾声。2021年上半年,考虑到城市结构因素,热点城市库存较少,有较强烈的补库存需求,叠加政府大幅减少供地,带来了土地市场价格大幅上行。近期,第二批集中供地出现较大面积的规则调整,大多通过设置溢价率上限、配自持、摇号等方式进行调节。然而,和市场认识不同,我们认为当前设置溢价率上限不能带来房企利润率的抬升,原因在于一旦土地市场出现回落,楼市回落的速度将超过土地市场。在过去20年的房地产市场中,地价上行对房企更有利,既可以获得在手土储的重估,还能够享受地价带动房价的上行。如果地价下行,则需要计提减值、并面临后续房价下行和难以去化的不利影响。
竞自持和摇号将极大削弱房企的市场化竞争能力,对规模化房企发展带来较大阻碍。自持会大幅降低房企资金周转效率,相比于小型房企,大中型规模化房企的最大优势就是资金使用效率高,这包括资金周转更快和利息成本更低。如果自持增加,将缩小大房企和小房企的差距,同时,摇号将市场化竞争规则变为随机规则,将进一步增大市场的可变性,规模化房企土地获取能力的可预知性下降。相比于自持和摇号,我们认为对土地设置高规划要求和高建设要求才是更好的措施,能够让房企比拼规划、设计和建设能力,也能起到优胜劣汰作用。
当前土地市场的新政,将带来土地市场的热度下降,流拍率会有较大比例提高,这将影响到楼市,使目前总量数据加速下行。在上一篇报告里面,我们已经提出,接下来土地市场要面临的,不是溢价率过高的过热,而是流拍率将较大比例上行的过冷。近期,流拍现象开始增加,这将对楼市带来较明显的负面冲击,因此,第二批土地拍卖之后,我们预计,在今年内最后一次集中供地中,还将出现较大范围的规则调整,甚至恢复原有的连续供地原则、而非当前间歇供地方式。
期待第三次集中供地给行业带来真正的改善,届时逆向思维将再起,考虑到第二批集中土拍已经规划完成,因此,实质利好时点将延后至年底。推荐港股中的中国金茂、融创中国,受益旭辉控股集团,A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等,受益我爱我家,同时推荐物业板块,受益招商积余、碧桂园服务,推荐中海物业、宝龙商业。
风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。
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