在2006年美国住宅市场泡沫破灭前夕，当时的联储理事格拉姆利(Lyle Gramley)曾经对联储主席格林斯潘(Alan Greenspan)发出过一条著名的警告：糟糕的放款实践可能导致一场房市泡沫，而后者最终很可能对整个美国金融系统构成实实在在的威胁。然而，格林斯潘却充耳不闻。于是，后面就发生了所有人都耳熟能详的故事。风暴从住宅市场开始，最终演成了美国第二次世界大战结束以来最严重的经济衰退和最可怕的金融市场危机。

6月28日，波士顿联储行长罗森格伦(Eric Rosengren)也发出了类似的警告。他指出，美国住宅市场已经过度繁荣，而美国经济已经经不起又一次从泡沫到破灭的周期的冲击。现在，大家能够指望的最好结果，就是现任联储主席鲍威尔(Jerome Powell)能够听取这份逆耳忠言，不要重蹈格林斯潘的覆辙。也许，他还可以及时采取措施，降低类似2006年那种可怕景象重演的可能性。

罗森格伦等人会忧心忡忡，当然是因为他们看到了值得警惕的迹象——美国住宅价格现在的上涨速度快得极端反常。根据市场关键指标凯斯-席勒指数，全美层面，美国房价目前的上涨年速度达到了15%，为三十年以来最快的。与此同时，2021年5月间，美国现房销售价格的中位数已经突破了35万美元，意味着在过去十二个月当中上涨了24%。

哪怕根据通货膨胀做出调整之后，这些数字依然是触目惊心——事实就是，美国当前的房价已经越过了2006年的峰值。现在，房市上投机的迹象已经非常明显，四处可见，局面按照这个趋势发展下去，到了今年年底，2006年的泡沫相比之下就实在算不得什么了。

当然，必须承认的是，自2006年以来，美国住宅市场上的放款实践已经有了很大的改善。比如说，和当年不同，放款商已经不会再随便针对那些没有收入、没有工作、没有资产的人发放大量次级贷款。此外，在大衰退之后，这些银行都做出了重大的努力来强化自己的资产负债表。与当年相比，他们抵御房市风雨冲击的能力都已经得到了大幅的提升。

可是，在为金融系统的整体性改善庆幸的同时，又必须看到，今天住宅市场的挑战，又有比2006年更加严峻的一面。比如，今天的房市过度繁荣，其实并不是一种孤立的现象。在房市泡沫的背后，其实是一场覆盖全球地域和几乎所有资产门类，以及信贷市场的“万物泡沫”，而造成这一结果的，正是世界几大重量级央行高度激进的债券购买操作。

万物泡沫最直接的证据之一，就是极端高企的美股估值，像今天这样的高水位，过去一百年时间里也只出现过一次。另外一个例子则是，不管是在发达经济体还是新兴市场经济体，那些信用风险最高的借贷者都能够以低到罕见的利率大量举债。

目睹了这一切，人们就更加难以理解，在美国经济复苏极为强势，美国住宅市场如火如荼的局面下，为何联储还要持续每月购入价值1200亿美元的美国国债和抵押债券呢?这种做法之下，联储不但在持续吹起美国房市泡沫，实质上也在持续吹起全球万物泡沫。当局面最终发展到难以控制，美国经济严重过热，联储就只能被迫加息，让经济和金融市场遭遇硬着陆。

如果联储想要避开硬着陆的可怕后果，他们就必须尽快认清事实——事实就是，连联储自己的一些理事和行长都开始担心美国住宅市场的泡沫化了。至少，他们也该停止购买抵押债券了，因为这就等于是为房市泡沫火上浇油。

关键词： 美国房价 上涨 年速度 房地产危机