日前，市住建局发布《镇江市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》，引导广大业主依法合规自治，推动我市小区物业管理健康发展。

记者了解到

目前市区住宅小区已成立业主大会和业主委员会40多个，占有物业管理的小区比例为20%，但与深圳、北京等城市相比，我市业主自治水平较低。加之相关法律法规较笼统，不少业主自治组织存在着程序不清、日常运行不规范、街道社区指导监督不到位等问题，由此造成很多矛盾。

市住建局物业管理处负责人表示，近几年业主大会和业主委员会在物业管理中存在的缺位、错位现象。在一些小区，业委会取代了业主大会，业委会没有经过业主大会同意，就选聘、续聘物业服务企业;业委会成员的素质不高，部分业委会成员对法律法规不了解，经常把业委会当作领导机构，甚至个别成员有自私的一面，侵害业主利益，等等。

市住建局以问题为导向，根据《物权法》《物业管理条例》和省、市物业管理相关规定及实施办法，参照南京、无锡、温州等城市做法，结合镇江实际情况，对住宅区业主大会和业委会进行了规范。指导规则共7章、90条，针对日常工作中的一些盲区和难点，在5个方面进行了明确：

1、明确业主、业主大会和业主委员会3个主体的权利和义务;

2、明确首次业主大会从筹备到会议召开的程序，避免业委会因不合规而无法备案的情况;

3、明确筹备组中业主代表、业委会成员候选人等相关人员的资格条件，引导和支持业主中的党员、“两代表一委员”，以及具有财务、法律、工程、环境等专长的业主积极参选业主委员会委员，鼓励符合条件的社区(村)“两委”班子成员，通过法定程序进入业主委员会，有条件的可以兼任业主委员会主任，提倡业主委员会主任由中共党员担任，发挥党建引领作用;

4、明确街道、社区在业委会自治活动中的监管作用，包括对业主大会和业主委员会成立的指导监督，对业主大会印章的代为保管，对经营性收益的收支情况予以监督等;

5、明确业主委员会的运作规则，包括业主委员会会议制度，业主委员会委员资格的终止，业主委员会补选、重选和换届选举等，并规定了业主委员会离任审计。

指导规则还在两个方面进行了细化：

一是细化物业管理委员会制度。在业主大会无法成立的情况下，由政府参与成立、代行业主大会和业主委员会职责的物业管理委员会，由街道、社区、建设单位、业主代表等组成;物业管理委员会成员中，业主代表应当不少于总人数的60%;物业管理委员会主任由街道办事处(镇人民政府)代表担任;物业管理委员会与物业服务企业签订的物业服务合同期限一般不得超过3年。

二是针对目前业主大会召开难的实际，鼓励运用互联网+。规则鼓励运用互联网技术开展业主自治活动，业主大会会议、业主小组议事可以采用纸质或者手机信息、电子邮件、APP平台等方式实行实名制表决。

文：方良龙

关键词： 业主 业委会