问：十三老师好，请教一下：如果一个小区\/一个片区的双拼户型占比较多，会不会由于双拼户型卖不出好价格而对面积小点的单证户型价格上涨造成压制?

答：不会的，同一个小区，单证房完全走市场价，品质高的小区，单证房还会因为稀缺获取溢价。 双证房则对标单证房，以面积、品质、数量等纬度下调价格。

问：老师您好!手上无房票，之前考虑购公寓以收租金为主储备资产，但听老师说公寓不值得投资，现考虑用亲戚房票，是不是双方去律师处公证协议就可以了?请问如何操作?请老师指教!

答：代持最大风险是人品 风险控制: 代持协议+抵押+长租协议+授权委托协议四项 目的是证明实际出资人及产权人是你，代持人不能出售，你可以不经过代持人同意出售 给代持人10%的利润，分期付款

问：广州现在是不是底部了 是不适合现在入手呢 有推荐的区域和小区吗

答：我们就是坐在深圳这个井里，观不到广州的天，建议关注“十三房”公众号，会有更多的不同城市分析。

问：你好，十三老师，我一直是你们十三房的忠实粉丝 现在我的深户大概十二月份能批下来，首付150到2,00万之间，没房贷能首付三成。纯投资为主，不自住的 这段时间大概看了一下(网上看的) 1.宝安中心区的凯旋城(80方左右)和西城上筑(75方左右) 2.南山区的前海片区 诺德假日花园 (60方左右) 3 深圳湾的太古城南(40方左右) 总价都在500-700之间 打算持有5年左右的，主要都是考虑二手房，想以租金顶部分月供，减轻压力的 请问老师，如果是你们选的话，这三个区域该怎样排序呢?请老师多多点评一下 望十三老师多多指点一下，谢谢老师!

答：你关注的都是西部热点片区的热点楼盘，很有眼光。 但是有个问题，这些楼盘从去年到今年一直在涨，而且是急速上涨。 举个例子，我城市群有个粉丝去年底350万入了诺德假日的48平小两房，不到一年飙到了490万，业主还计划继续拉升到520万。 这些热盘靠着前海自贸区的概念，在周边无利好落地的情况下，已经透支了多少涨幅，恐怕不敢细算吧。 而且这些涨的太快的区域，租售比一定是跟不上的。 我认为，818这一波之后，需要根据涨幅大小，重新规划选筹，而不是盲目去追热点。

问：老师你好!我在三线城市有套房，贷款用的公积金，我媳妇是主贷人，征信上我没有房贷记录，如果离婚，买房子给媳妇，去深圳买房算白户吗?谢谢!

答：算，别看这些烧脑的政策，其实就抓住一个核心，有没有贷款记录，有则五成，否则三成。

问：星主，你好。想咨询您手里有100左右的预算，想在西部选一个上车盘，选在哪里比较好?另外，我和我老婆都用了贷款名额，但是没有在深圳置业，这种情况贷款有办理低首付的方式吗?

答：你好，感谢赞赏! 深圳如何操作成3成首付? 1.全款抵押，找垫资公司配合 2.找渠道5+2，做2成首付贷 3.开发老人票，做接力贷 首付100万，关注碧海 西乡 翻身地铁边的次新盘小户型。

问：十三老师您好!一家三口，深户，有套西丽自住三房，现打算把民治鑫茂花园两房出售大约400万，另自备子弹400发，请问投资可以入手哪里呢?有没有合适的楼盘推荐呢?能详细些讲讲吗?这几天恶补了一通楼市信息，头都是大的

答：你好，深圳投资实操逻辑： 一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线; 二、一路向西，大方向大趋势坚决不变; 三、1000+的产品，只考虑南山; 四、坚决看好大户型(89-180平的次新产品); 五、不仅看多，而且做多; 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。 板块选择的先后顺序： 第一类还是学位房:更看好今年涨幅不大的二梯队学位房。 第二类是热点片区没有涨的楼盘。 第三类是碧海、龙胜、红山、前海等片区小户型已经上涨，大户型还没启动的片区; 第四类是热点片区上涨后将购买力挤到出到的光明、沙井这些副城的中心区域。 2个方案： 1.子弹800入手2套低价潜力盘。 2.入手1套刚改型标的，刚需和豪宅是2套涨幅逻辑。 根据你的房票来选择，自住注重“质”，投资注重“量”。 1100-1600可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。 【前海南片区】(南海中学)：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里(文华)、华润润玺四期新盘(科华)，阳光带滨海城(南外高新)，海怡东方花园(南外高新) 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府(目前已没有了) 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘(南外滨海)，南海玫瑰园(育才太子湾) 【后海】蔚蓝海岸二期(北师大)，后海理想雅园、海境界(育才)漾日湾畔(南二外)，太古城(深圳湾)，海怡湾(深圳湾) 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾(少量2房户型) 宝安低价盘：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。其中富通城性价比相对较高。 以上选筹可作为参考，能不能入手重点还是看价格，逢笋入。

问：请问十三老师，资金总量400万，买盐田区的佳兆业新房还是光明龙光玖龙台公寓?或老师有更好的建议?

答：在我们成为土豪之前多念几遍： 不要买公寓 不要买公寓 不要买公寓 盐田能不能买，主要从内生需求，外溢需求，以及深圳还有第三种需求，投资需求来看。 盐田的主要产业是港口物流以及小打小闹的旅游产业，前者低附加值低薪，后者带不来购买力。第二，外溢需求，8号线强连接罗湖，弱连接福田，罗湖由于写字楼老旧，城市建设过早，历史包袱重，产业只剩一些娱乐餐饮，零售，物流以及小型贸易，这些对房价都是弱推动力。那福田人会不会买盐田呢?对于深圳人民来说，龙岗如果是乡下，那山的那边海的那边的盐田就是另一个世界，自然投资热钱也不会进来，所以你是外地纯投资，佳兆业也不算一个好的标的。

问：十三老师您好!请问深汕合作区的住宅值得投资吗?

答：我非常不看好飞地建设，天然的割裂导致成功的概率几乎为零。 但这块飞地的主导者是深圳，又让我有点不确定。 现在单价毕竟只有一万出头，如果百八十万对你来说不算钱，买一套赌一把也无所谓，买完就忘记它，等十年后再看吧。

问：十三老师，你好，请教两个问题: 1. 本人深户，父母55岁，可以随迁户口到深圳吗 2. 父母在老家有一套纯公积金贷款的房子，户口迁至深圳可以三成首付买房吗

答：1，可以随迁，但需要你入深户满八年 2，公积金贷款不上征信，可以三成买房

问：深业新岸线和商都为什么在宝中里涨得不多啊?就是对比西城上筑

答：深业新岸线，国企建的房子，容易老，国企的物业，保养不好，国企的设计，不接地气，面积又五大三粗的，不好再正常不过。 尚都没有比上筑差，个别户型当时被低估了，往上冲的多点，链家成交价有时可能是高评后的数据。

问：十三老师好!想在深圳投资房产;今年1月刚在华侨城香山美墅五期买了一套165平米的住宅;综合价10万多一平米精装房，现在还想投资一套，如果是投资住宅要找人代持(儿子单身暂时没有名额)，那投资哪个区块的房产比较好;如果是投资商业地产(公寓，写字楼如何选)，又是哪些区域比较好?准备资金在1000万～2000万左右;

答：你好，感谢赞赏! 深圳投资实操逻辑： 一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线; 二、一路向西，大方向大趋势坚决不变; 三、1000+的产品，只考虑南山; 四、坚决看好大户型(89-180平的次新产品); 五、不仅看多，而且做多; 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。 七、公寓，写字楼，小产权回避 板块选择的先后顺序： 第一类还是学位房:更看好今年涨幅不大的二梯队学位房。 第二类是热点片区没有涨的楼盘。 第三类是碧海、龙胜、红山、前海等片区小户型已经上涨，大户型还没启动的片区; 第四类是热点片区上涨后将购买力挤到出到的光明、沙井这些副城的中心区域。 2个方案： 1.子弹800入手2套低价潜力盘。 2.入手1套刚改型标的，刚需和豪宅是2套涨幅逻辑。 根据你的房票来选择，自住注重“质”，投资注重“量”。 1100-1600可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。 【前海南片区】(南海中学)：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里(文华)、华润润玺四期新盘(科华)，阳光带滨海城(南外高新)，海怡东方花园(南外高新) 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府(目前已没有了) 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘(南外滨海)，南海玫瑰园(育才太子湾) 【后海】蔚蓝海岸二期(北师大)，后海理想雅园、海境界(育才)漾日湾畔(南二外)，太古城(深圳湾)，海怡湾(深圳湾) 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾(少量2房户型) 宝安低价盘：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。其中富通城性价比相对较高。 以上选筹可作为参考，能不能入手重点还是看价格，逢笋入。

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