园区是苏州楼市的发动机,一旦启动,苏州楼市这台机器便会运作起来,这也是为什么笔者花了这么多篇幅对园区各区域详细介绍。
可以认为园区是独立于苏州楼市行情的,尤其金鸡湖板块,更是可以叫板长三角任何一个区域的存在。
下面一起看看,园区(金鸡湖)是如何以一己之力拉高苏州平均房价的。
折线代表房价走势柱状为成交量
18年→20年园区二手房价涨幅:45.63%
如上图所示,园区二手房从18年二季度开始上涨,当时成交均价3万左右,今年震荡区间二手房成交均价4.4万左右。
为了更直接的让各位看明白园区二手房均价有多高,麦子将狮山二手房均价与园区做了对比。
如上图所示,苏州除了园区最贵的区域——狮山二手房均价比园区低了8K/㎡左右。
所以从上面这段比较可以大概看出,园区以一己之力拉高了苏州二手房均价。
当然有人会问,园区和狮山房价为什么这么贵?
如上图所示,过去两年苏州大市的人均GDP,园区遥遥领先,加上自身核心定位,以及环金鸡湖不输长三角任何区域的城建风貌,还有较优异的教育资源,房价自然不会便宜。
人均GDP其次便是新区,做为新区的核心狮山,90年代与金鸡湖媲美过,虽然近几年有所落后,但瘦死的骆驼比马大,整体依旧领先其他区域,加上优异的教育资源,房价也不便宜。
当然这只是笼统的总结,关于园区和狮山的对比麦子会做一篇详细文章,本文不多讨论。
其实园区各区域房价分化也很有意思,如上图所示,20年4季度依次排序分别为:金鸡湖、景城、园区均价、奥体、东沙湖、湖东邻里、独墅湖、青剑湖。
考虑到景城体量较小,占比较低,对园区均价有明显拔高的就是金鸡湖周边小区的成交价。
如上图所示,20年4季度园区各区域不同总价成交占比,可以很明显看出各区域成交占比。
其中600万+的市场成交量,主要集中在金鸡湖、奥体、湖东邻里;但是如果把门槛拔到1000万+,那么市场就主要集中金鸡湖。
如上图所示,0-200万和1000万+成交量所占比例其实较低,均低于5%。
所以前段时间一些自媒体炒的沸沸扬扬的园区1000万+成交量创历史新高什么的,其实就局限于金鸡湖周边,对园区整体二手房并没有太大影响。
相反,200-600万中军成交量走势,才能真正影响园区整体二手房走势。
另外如果单独把金鸡湖的数据从园区剥离出来的话,如上图所示,整个园区成交均价将立马下降1-3K/㎡,以一己之力抗大梁,讲的便是金鸡湖周边了。
另外从各区域成交量占比角度出发,目前园区成交量较活跃的区域分别为:奥体、湖东邻里、金鸡湖、东沙湖。
尤其奥体板块不少小户型房源,年前成交量极为活跃,但整体房价并没有立马上涨。
大概反馈就是二手房的流动性和成交量稍微起来了,但价格没有明显上涨趋势,总之年后市场才是最关键的。
当然,很多人问过我,园区节前这波市场跟去年3-4月有什么区别?
去年那时候麦子一直讲的房价不会涨,因为整体二手房去化速度不如挂牌新增速度,事实也证明去年二手房确实跌了。
现在从统计的数据来看,目前不少二手小区挂牌量企稳,成交量开始温和上涨,因此21年二手房不会像20年一样低迷,二手房捡漏的时候或许已经过去了。
最后,做个简单的总结
1、园区1000万+房源成交量占比较低,尽管目前成交活跃,但对整体市场没有任何影响。
这是独立行情,跟普通购房者没什么关系,不是我们该焦虑的。
2、金鸡湖的购买力是苏州顶层存在,所以不是随便一个新城区域湖边住宅都能意淫成为下一个金鸡湖的。
3、奥体短时间二手房价不会超越景城,景城非常稳定。
4、湖东邻里非常适合园区刚改入手,成交量较活跃,增速明显。
5、在园区市场中独墅湖仍偏刚需,青剑湖完全是刚需。
6、做个猜测吧,也可以认为是笔者意淫
未来环金鸡湖住宅二手房有没有机会站上10万+?如果有的话,园区新的格局会是什么样?
10(金鸡湖)—8(景城)—7(奥体)—6.5(东沙湖)—6(湖东邻里)—5.5(独墅湖)—4.5(青剑湖)?
以上单纯的只是猜测新的价格体系,不是鼓吹房价上涨,说不准几十年后也不会这样,总之只是瞎頒扯,我园区没房,没有任何立场。
关于园区的总结就这样结束,期待明年再见。
二手房成交数据来自贝壳和我爱我家官网全部统计,一共7000+成交量,有一定参考意义,非编撰。
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